Курсовая работа на тему "Оценка рыночной стоимости квартиры"

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

Государственное бюджетное образовательное учреждение

среднего профессионального образования

Уфимский колледж статистики, информатики

и вычислительной техники

Курсовая работа

ПМ 04. «Оценка недвижимого имущества»

«Определение рыночной стоимости квартиры по адресу РБ г. Уфа,Кировский р-н,ул. Строителей 15/3»

                                                               Руководитель курсовой работы:

  ____________Ибраев Б.М.

                                                                  «__»_________2016 г.

                                                                    Выполнил студент группы 3-З2

                                                        ________ Дохин Р.Д

«__»_________2016 г.

Уфа-2016

Содержание

Введение……………………………………………………………….…………3

1.Анализ рынка объекта……..……………………………………..……………..5

2. Описание объекта оценки и его окружение…………………………………12

3.Определение стоимости объекта оценки…………………………………….16

3.1 Определение стоимости затратным подходом…………………………….17

3.2 Определение стоимости сравнительным подходом…………………..…. .20

3.3 Определение стоимости доходным подходом……………………………..24

4. Согласование результатов, полученных сравнительным подходом………27

Заключение ……………………………………………………………. ………..29

Список литературы……………………………………………………………....30

Приложение

Приложение А

Приложение Б

Приложение В

Приложение Г

ВВЕДЕНИЕ

               Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время. Недвижимость на сегодня выступает  не только в роли места проживания, но также и как объект экономических  и правовых отношений. Каждый человек хочет приобрести своё собственное жильё, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в ещё более лучших условиях, и покупает более дорогое и современное жилье. Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции. Под жилой недвижимостью понимается жилое помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, техническим требованиям, предназначенное для постоянного проживания граждан. К жилым помещениям относятся жилые дома, квартиры в многоквартирных домах, жилые комнаты и иные жилые помещения, находящиеся в других зданиях, предназначенные для проживания.

               В ходе оценки эксперты, опираясь на своевременные методики, определяют наиболее вероятную цену, по которой жилье может быть продано на рынке недвижимости, не занижая его рыночной стоимости, а также определяя его ликвидационную, инвестиционную и кадастровую стоимость. Цель оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Процесс оценки недвижимости требует от оценщика проведения анализа большого числа факторов, определяющих величину расчетной стоимости.

               Одним из главных преимуществ при продаже квартиры является правильно определенная цена на нее. Задача собственника - попасть в конъюнктуру рынка, предложить квартиру по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную недвижимость. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Услуги оценщика практически не востребованы в том случае, когда квартира выставляется на продажу. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости. Оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию.

               Развитие оценочной деятельности в Российской Федерации определяется развитием рыночных отношений. Оценка собственности различных видов все более становится неотъемлемым и действенным инструментом рыночной экономики

               Также следует отметить актуальность оценки недвижимости в условиях кризиса. В первую очередь кризис ударил по строительным компаниям и всем, кто хоть как-то был связан с сектором недвижимости: покупателям и продавцам недвижимости, риелторам, ипотечным кредиторам, оценщикам недвижимости и другим субъектам на рынке недвижимости.

               Исходя из этого, целью курсовой работы является изучения теории и практики оценки недвижимости в современных условиях и расчет рыночной стоимости реального объекта недвижимости.

1.     АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

               Анализ рынка недвижимости включает его идентификацию и интерпретацию, исходя из полезности недвижимости, ее наличия на рынке, а также предпочтений сторон сделки и покупательной способности.

               Рыночный анализ для целей оценки заключается в соотнесении общего состояния рынка недвижимости, его конкретного сегмента с изучаемым объектом. В результате должен быть сформулирован вывод о том, как взаимодействие спроса и предложения влияет на стоимость оцениваемого объекта. Косвенно результаты анализа могут использоваться для определения варианта оптимального использования, динамики спроса, маркетинговых стратегий по существующей и проектируемой недвижимости, дизайна, а также прогнозирования доли рынка, которую объект может занять.

               Реакция рынка на конкретный вид недвижимости зависит от спроса и конкурентного предложения недвижимости на текущий момент и в будущем. Рыночная стоимость недвижимости диктуется конкурентным потенциалом рынка. Изучение характеристик оцениваемой недвижимости позволит оценщику выявить конкурирующие объекты и сравнительные преимущества и недостатки, которые имеются у оцениваемого объекта недвижимости. Понимание влияния экономических условий на состояние рынков позволит оценщику получить важнейшую информацию необходимую для определения стоимости тремя подходами к оценке недвижимости.

               Сравнительный подход требует идентификации конкурирующих объектов недвижимости, определения степени их сопоставимости с оцениваемым объектом для объективной корректировки цены продажи аналогичной недвижимости в соответствии с меняющейся рыночной ситуацией.      

               Затратный подход предполагает использование рыночной информации о текущих строительных затратах и рыночных условиях применения методов. Данная информация позволяет оценщику определить размер предпринимательской прибыли, доходность строительных организаций, выявить экономические преимущества, а также уровень функционального устаревания недвижимости с момента завершения строительства.

               Доходный подход требует от оценщика знания рыночной информации о занятости помещений и емкости рынка, уровне арендной платы, эксплуатационных расходах, ожидаемых ставках доходности, а также конкурентного потенциала по конкретному рынку недвижимости.

               Цены на квартиры в Уфе по итогам октября 2015 г. Цена вторичного рынка составляет 62.7 тыс. руб./кв.м, за 2 месяца она снизилась на 0.5%, с начала года с максимума цен – на 10.8%. Прогноз на конец 2015 г.

               Цена вторичного рынка снизилась до 62.7 т.р./кв.м. Количество объектов в экспозиции вторичного рынка – около 2581 вариантов, объем выборки снизился. Общее количество адекватных и реальных объектов в экспозиции – около 7500 вариантов. С ценой представлено большинство, но разброс цен велик. В целом выставлено в экспозицию около 0.6% всего жилого фонда многоквартирных домов.

               Итоги и выводы. С учетом всех типов готового жилья цена составила 62.7 руб. за кв.м. Самый ликвидный слой небольших квартир в обжитых местах уже находится в среднем ценнике ниже  70 тыс. руб./кв.м, разрыв 1-комнатных с прочими типами снизился вдвое. Северная часть города и более отдаленные районы – ниже средней цены рынка, центральные – выше средней цены по рынку. Разброс цен на однотипные объекты велик, что дезориентирует покупателя в цене. Продавец ориентируется на максимальные цены, покупатель – на минимальные, в итоге стороны не готовы к компромиссу.

               На рынке относительный застой. После некоторого сентябрьского оживления темп снижения цены уменьшился. Теперь же стоит ожидать снижения цен и далее, чему помогли изменения в 214 ФЗ «О долевом участии». Новостройки теперь точно дешевле не станут, а средняя цена вторичного рынка приблизилась к средней цене новостроек. Учитывая, что выбор новостроек различен по районам, часть покупателей начнет предпочитать «вторичку».

               Что может повлиять на активность рынка. Вряд ли стоит ожидать продолжения оттока покупателей в сегмент новостроек. Дешевым в них могут быть только совсем новые проекты, а значит – с длительными сроками сдачи, или новые застройщики, которых никто не знает.  Все покупатели, кто хотел воспользоваться программой господдержки, уже это сделали. Покупатели снова возвращаются на вторичный рынок. Поэтому и резервы стоит искать там. Не в психологических ходах и рекламных трюках, а методах, выражающихся в ощутимых цифрах.

               Снижение доходов и общая напряженность свидетельствуют о том, что самым действенным способом будет снижение ипотечной ставки не на символичные 0,3-0,5 %, а до уровня 10-11 базовых процентов. Так как при таких минимальных ставках реальные ставки кредитов при первоначальных взносах 20-30% уже будут не меньше 12%.

               Прогноз ценового дна на уровне 62 тыс. руб кв.м и ниже пока остается в силе, несмотря на то, что цена не достигла этого уровня в сентябре, как ожидалось ранее. Однокомнатную  хрущевку в хорошем состоянии уже можно купить в Черниковке за 1700-1800 тыс. руб.

Психология, определяющая динамику кризисных показателей цены, хронологически выглядит следующим образом:

1. начинается вызванный чем-либо экономический застой, все ждут и только после периода ожидания начинается первое снижение цен теми, кому необходимо срочно реализовать недвижимость

2. снижение продолжается ограниченным количеством собственников, но заметно более в величине торга. В экспозицию выставлять низкие цены не хотят, надежда на платежеспособного покупателя остается

3. торг начинает отражаться в цене экспозиции, но касается это менее ликвидных квартир, средняя цена 1- и 2-комнатных квартир начинает отрываться от 3- и многокомнатных все сильнее. Спрос остается на самые дешевые квартиры

4. кризис затягивается, многие убеждаются в том, что завтра лучше не будет. Накладываются проблемы снижения доходов и «проедания запасов», которые у населения тают. А с ними тают и ипотечные возможности. Цены продолжают снижаться, теперь это уже заметно на всех типах квартир, и главное – сильное снижение цены показывает теперь элитный сегмент. В бизнесе проблемы, которые пытаются решить с помощью продажи квартир

5. цена приближается, как всем кажется, к ценовому дну, и в абсолютном выражении снижается за описанный выше период более, чем на 500 тыс. руб. для типовой 1-2-комнатной квартиры, что является ощутимым для их типовых покупателей и заемщиков. Некоторые начинают понимать, что альтернативная сделка становится выгодной, и какой-то объем спроса выливается на  рынок. Но это лишь краткосрочная ремиссия, и цены продолжают снижаться. Застройщикам начинает не хватать собственных средств и средств от продаж, а покупатели начинают бояться долгостроев, так как период неуверенности затягивается.

6.первое пробитие уровня минимального спроса заканчивается, и все понимают, что это пока не выход из кризиса, для чего требуется при сохранении тенденции и доходов еще какой-то внешний фактор – мотиватор. Им может быть ипотека, печатный станок государства, политические или иное событие мирового масштаба. Однако у значительной части населения, проевшего свои запасы, даже на такой радостной ноте проблемы не закончатся. А поэтому тенденция рынка продолжится. И роста цен точно не будет. Рынок в целях сохранения позиций банков и застройщиков может спасти только некоторая активизация при продолжающемся снижении цен. Такое положение рынка становится длительной рецессией, которую начинают осознавать даже самые успешные или наивные игроки рынка. Неуверенность нарастает, и вслед за совместными действиями игроков и даже конкурентов, начинается жестокая борьба за выживание – черный пиар,  разрывы давних партнерских связей ради призрачной выгоды, прочие резкие и даже панические движения.

Если ранее такие действия вызывались иллюзиями или тактическими ошибками, что где-то и кто-то лучше, то сейчас это вполне осознанные действия. На рынке появляются мошенники, доверчивые граждане начинают попадаться на их уловки.

7. следующим этапом является снижение цены при сохранении очень низкой или умеренной активности. Это снижение теперь выгодно всем, все это понимают, что половина выстроенного в «жирные года» и кое-как бизнеса (продавать в период активного спроса просто) чисто технически уже не вписывается в свой же бизнес-план, а с мерами уже поздно. Такие предприятия или проекты начинают распадаться как карточные домики  и подбираться государством или конкурентами, когда финансовая пирамида показывает невозможность дальнейшего роста или сохранения статуса. Если же рынок все-таки дошел до этой стадии, как правило, за период более года, и рыночные цены начинают в этот период расти, в том числе если это происходит вынужденно, как у застройщиков, это вызывает лишь ступор рынка. Денег у населения мало, доходы не растут, ипотека не дешевеет. Либо все-таки появляются благоприятные факторы, и ситуация постепенно начинает налаживаться. Экономический цикл рынка завершается….

               Если кто из читателей еще не понял, то мы находимся сейчас в начале периода. Рост цен невыгоден сейчас никому, как бы ни странно это звучало, и наиболее необходимой для вторичного рынка сейчас является умеренная динамика, какое-то время сопровождающаяся снижением или сохранением уровня цен, с постепенным снижение стоимости кредитов как для граждан, так и для бизнеса. Выгоды у текущего периода все-таки есть – можно купить интересный объект или проект, или дожидаться вынужденных продаж по минимальным ценам. Такая стратегия «кризисного стервятника», которым часто вынуждено быть и само государство,  во все времена и во всех отраслях приводила к появлению как новых игроков, так и к освобождению рыночных ниш в ресурсоемких отраслях, в том числе и такой, как строительство жилья. Покупателям же дает возможность купить квартиру дешевле. Конечно, вторичному рынку повредит это менее всего, и лишь очистит его от неимоверного количество «как бы инвесторов», ожидающих, что цены на недвижимость росли, растут и будут расти. Одного фактора не обозначалось ранее – приближения текущего уровня и развития жилого фонда Уфы в том виде, что он существует, к перенасыщению типовыми и одинаковыми объектами, пока приводит лишь к ценовой конкуренции. Ключом может стать также поиск новых форматов – в строительстве, формах использования, зонирования, сноса и т.д.

Средняя цена типов квартир:

1-комнатных – 64.5 тыс. руб./кв.м, минус 4.5%.

2-комнатных – 61.6 тыс. руб./кв.м, минус 0.2%.

3-комнатных – 60.5 тыс. руб./кв.м, 0%.

Многокомнатных – 60.1 тыс. руб./кв.м,  минус 1,5%.

Средняя стоимость элитного жилья составляет около 79.6 руб./кв.м. Снижение за лето и начало осени на 7%. В целях настоящего исследования в сегмент элитного жилья включены дома повышенной комфортности г. Уфы, около 160 домов. Всего в выборке менее 136 (из 350) элитных квартир в экспозиции. Большинство квартир больших площадей и с хорошим  ремонтом в центре города стоят дешевле 90 тыс. руб./кв.м. Максимальная цена кв.м в сегменте  – 145 тыс. руб., минимальная – 67 тыс. руб.

1-комнатные элитные – 31 шт., цена 83.18 тыс. руб./кв.м.

2-комнатные элитные – 40 шт., цена 83.9 тыс. руб./кв.м.

3-комнатные – 49 шт., цена 74,1 тыс. руб. за кв.м (в центре – около 83.5 тыс. руб./кв.м)

Многокомнатные – 16 шт., цена 73,9 тыс. руб./кв.м (в центре – около 81.4 тыс. руб./кв.м)

Разброс цен на квартиру как объект продажи в целом по рынку – от 1200 т.р. (малосемейка в северной части) до 35 млн. руб. Диапазон цен кв.м – от 32 до 145 тыс. руб. за кв.м (жилье старого фонда и элитка в центре города). Выставлено на продажу в активную рекламу и СМИ по выборке (для расчета соотношения типов):

1-комнатных – 917 варианта, их примерно столько же в доле рынка, как и раньше

2-комнатных — 825 шт., их стало меньше, средств для расширения жил.плошади нет, в качестве первичной покупки «двушки» бывают реже.

3-комнатных — 732 шт. Многокомнатных – 107 шт. Немного больше, продаются с трудом и дольше.

Рис 1. Средние рыночные стоимости 1,2,3-и многокомнатных квартир по районам г. Уфы

Рис 2. Цены предложения вторичного жилья и распределение предложения квартир по районам г. Уфы

2.     Описание объекта оценки и его окружение

Объект оценки расположен  в г. Уфа, Кировский р-н, Строителей 15/3

(Согласно сайту  https://2gis.ru/ufa)

Описание объекта оценки                                                             Таблица№1

Характеристики объекта
Сегмент рынка	Рынок жилья
Текущее использование	Многоквартирный дом
Юридическое описание	Оценка
Регион	Республика Башкортостан
Район	Кировский
Адрес	г. Уфа, ул. Строителей 15/3
Право собственности на квартиру	Полное право собственности
Транспортная доступность	Второстепенная дорога
Качество дорог	С твердым покрытием
Состояние дорог	Хорошее
Доступные инженерные коммуникации	Электрические сети, водопровод, сети канализации, газопровод, телефонная сеть.
Год постройки	2008
Первоначальная балансовая стоимость	(нет)
Число этажей	4 и тех. этаж
Общая площадь участка
Общая площадь жилого дома
Площадь под строениями
Площадь свободная от застройки
Техническое состояние	Хорошее
Фундаменты	Железобетонные
Износ, %	9
Состояние дома (общее)	Хорошее
Стены	Кирпичные
Перекрытия	Железобетонные
Коммунальные услуги	Электроснабжение, холодная, горячая вода, канализация, газ, отопление, телефон.
Отделка	Евростандарт
Отделка потолков	Навесные
Отделка внутренняя	Обои повышенного качества, декоративная плитка
Полы	Паркет, керамическая плитка
Вид из окна	Во двор

Описание окружения объекта оценки                                               Таблица№ 2

Местоположение	Город Уфа
Время проезда до центра:
На общественном транспорте	25 мин
На личном транспорте	15 мин
Расстояние до остановок	100 м
Расстояние до ближайшей автомагистрали	6,28 км
Расстояние до ближайшей ж/д станции	1,68 км
Ближайшее окружение
Границы окружения	Магазины, жилые дома, школа, дет. Сад, спортивный клуб.
Типичное использование окружения	Жилой частный сектор
Основной тип застройки	Микрорайон
Основной тип зданий	Смешанные
Полнота застройки	65-75%
Этажность застройки	Многоэтажные
Социальная инфраструктура	Предприятия торговли, спортивные сооружения, школа, ясли.
Благоустройство территории	Детские площадки, зеленые насаждения.
Источники информации	Технический паспорт, осмотр, интернет.
Состояние прилегающей территории	Хорошее

Выводы:

Положительные характеристики местоположения:

Хорошие подъездные пути. Благоприятная экологическая обстановка. Хорошая транспортная доступность. Развитая инфраструктура.

3.     ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

               Цена объекта недвижимости – это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недвижимости.

               Рыночная стоимость объекта недвижимости - расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. То есть, это наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается что стороны располагая всей необходимой информацией, действуют разумно, без принуждения, а на величине сделки не отражаются  какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определенная таким образом рыночная стоимость является предметом для торга и содержит диапазон колебаний как в сторону повышения, так и понижения.Существует несколько подходов к оценке любого вида недвижимости, используемых профессиональными оценщиками:

1. сравнительный подход;

2. затратный подход;

3. доходный подход.

3.1 Определение стоимости объекта затратным подходом.

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

уровень заработной платы;

величина накладных расходов;

затраты на оборудование;

нормы прибыли строителей в данном регионе;

рыночные цены на строительные материалы.

Преимущества затратного подхода:

При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

технико-экономический анализ стоимости нового строительства;

обоснование необходимости обновления действующего объекта;

оценка зданий специального назначения;

при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;

анализ эффективности использования земли;

решение задач страхования объекта;

решение задач налогообложения;

при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Этапы затратного подхода:

Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз).

          Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).

               При определение стоимости затратным подходом используется метод сравнительные единицы как самый простой и широко применяемый оценщиками, этот метод основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения.

Подбирают современный объект аналог сходный с оцениваемым по конструктивным характеристикам, используемым материалом и технические аналоги изготовления затем стоимость единицы измерения объекта аналога (1м. кв., 1м. куб.) умножается на число единицы оцениваемого объекта.

о

Где:

-    – стоимость объекта, определенная затратным подходом

-  стоимость строительства 1 аналогичных объектов

о -   площадь оценки объекта

S_о=75 м²

С_стр.м² =65 000 руб.

С_озп= 65 000 х 75=4875000 тыс.руб

Зная цену 1 от застройщика можем определить примерную стоимость строительства проводя корректировку.

-  = Ц застр. * К корректир.                                          

-   -  стоимость строительства 1 аналогичных объектов

-    -   цена застройки 1от застройщика

-   К корректир.   - коэффициент корректировки = 0,4

С стр. = 62 000 x 1,04= 64 480 тыс. руб

Cтоимостьаналога, рассчитанная затратным подходом,

Составляет 64 480  тыс. руб/

Объект оценки имеет износ – 9 %     (Таблица № 1)

-  Со зп. и. =                                                               

Где:

-   Со зп. и. – стоимость, рассчитанная затратным подходом с учётом износа.

-   Со зп.   - стоимость объекта, определенная затратным подходом.

- %и   -  процент износа.

Со зп. =4875000 - 4875000 x 9% / 100% =4436250 тыс.руб

Стоимость, рассчитанная затратным подходом с учётом износа, составляет 4436250 тыс.руб.

3.2  Определение стоимости объекта сравнительным подходом.

               Сравнительный подход - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах недавно совершившихся сделок.
Условия применения сравнительного подхода:

1.     Объект не должен быть уникальным.

2.     Информация должна быть исчерпывающей.

3.     Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой

недвижимости, должны быть сопоставимы.

Основные требования к аналогу:

1.Аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристики.

2.Сходные условия сделки.

Этапы сравнительного подхода:

1.     Изучение нужного сегмента рынка и выбора объекта аналога;

2.     Сбор и проверка достоверности информации по каждому выбранному объекту;

3.     Выбор необходимых единиц сравнения и проведение анализа по каждой единице;

4.     Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;

5.     Установление стоимости объекта оценки.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

Преимущества сравнительного подхода:

1.  В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

2.  В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

3.  Статически обоснован.

4.  Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

5.  Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

6.  Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж.

2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

4. Зависимость от активности рынка.

5. Зависимость от стабильности рынка.

6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Со сравн. = Ц* Sо.                                                                               

Где:

Со срыв.  – стоимость объекта оценки, определённая сравнительным подходом 

- стоимость продажи 1

Sо - площадь оценки объекта          (Таблица 1)

Рыночная стоимость 1равна 65.000тыс.руб.  (согласно сайту www.avito.ru)

Ц= 65 000тыс. руб.

Си срав. = 65 000* 75 =  4 875 000 руб.

Стоимость, полученная сравнительным подходом, составляет: 4 875 000 руб.

Накопленный износ 8 %        (Таб.1)                        

Со сравн. И =

Стоимость объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом с учётом износа.

Со сравн. И =4 875 000 - 4 875 000x 9 % / 100%=4 485 000  руб.

Стоимость объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом с учётом износа, составляет4 485 000   руб.

Обычно анализируют 4 показателя:

1.     Среднее арифметическое значение скорректированных цен

2.     Мода

3.     Медиана

4.     Скорректированная цена самого похожего оцениваемый на объект аналога

Статистическими методами сравнительного подхода считаются среднее арифметическое, которое определяются по значению скорректированного ряда цен объектов аналогов, полученных из СМИ.

Х_ср=( Xi x Fi) / Fi.                                              

Х_ср- среднее арифметическое  (цена объекта аналога).

Хi-цены объектов аналогов.

Fi-количество аналогов.

4,06 млн.р, 2,6 млн.р,4,964 млн.р,3,8 млн.р.. – цены аналогов из данных о ценах аналогов полученных из СМИ и сетей интернет.

Проранжируем ряд и оформим данные в таблице:

2,6;3,8;4,06;4,87;4,96.

Таблица №3

xi	2,6	3,8	4,06	4,87	4,96
fi	1	1	1	1	1

X ср. =2,6+3,8+4,06+4,96+4,87/5 = 4,058млн.р.

Мо = 4,96 млн.руб (мода).

Медиана – середина ранжированного ряда.

Медиана имеет значение 4,06 млн.руб.

С скор.а = Ца* Ккор.: где,                                                                                  

С скор.а = 4* (1-0,03) = 4*0,97 = 3,88 млн.руб.

Усредняем данные полученные статистическими методами

Х ср = Хср + Мо + Ме + С скор.а / 4 = 3,85+4,96+3,8+3,88 /4 = 4,12 млн.руб.

Таким образом усредненная стоимость, полученная статистическими методами сравнительного подхода, составляет4.120.000 тыс.руб

Определим среднее значение стоимостей, полученных разными методиками сравн. подхода.

С срав.ср. = 4875000+4120000/ 2 = 4 497 500тыс.руб 

Стоимость объекта оценки полученная сравнительным подходом

составляет 4 497 500 тыс.руб.

3.3    Определение стоимости объекта доходным подходом.

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между

доходом и стоимостью объекта оценки.

Различают два вида капитализации:

прямая капитализация;

капитализация дохода по норме отдачи на капитал.

При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой доход и ставка капитализации.

Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении периода владения недвижимостью.

Ставка   дисконтирования   -   норма   сложного   процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Этапы доходного подхода:

1.  Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2.  Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

3.  Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

операционных (эксплуатационных) – издержки по эксплуатации объекта;

фиксированных – затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);

резервы – издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.

4.Определение величины чистого дохода от продажи объекта.

5.Расчет коэффициента капитализации.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:
качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:
инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;
рыночной стоимости.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:
прямой капитализации доходов;
дисконтированных денежных потоков.

Для получения результата оценки, но основе доходного подхода изучаются данные об ожидаемом валовом доходом недвижимости и его возможным сокращении из-за неполной загрузки объекта о характере и продолжительности потока дохода от владения недвижимостью о возможных убытках от недобора суммы арендной платы об ожидаемых ежегодных эксплуатационных расходах и предлагаемой цене последующей перепродажи объекта.

Для оценки жилой и другой недвижимости, если эксплуатационные затраты невозможно определить достоверно или информация о них полностью отсутствует применяется метод мультипликатора валовой ренты он основан на предположении. Что существует определённая связь между ценой недвижимости и возможным доходом от её сдачи в аренду (Рентный доход).

Расчёт мультипликатора валовой ренты на основе анализа продаж сопоставимых объектов. Которые на момент продажи сдавались в аренду произведем по формуле:

МВР =                                                                                    

Где:

-         МВР - мультипликатор валовой ренты   

-         Ц - Цена сопоставимых объектов, сдаваемых в аренду

Аг - Аренда годовая                                       (согласно сайтуhttp://ufa.irr.ru/)

МВР= 4200000/ 17 тыс.руб *12 = 20588тыс.руб

По данным сдачи недвижимости в аренду, арендные платежи по сопоставимым объектам в месяц составили (17тыс.руб.)

Далее определяем стоимость объекта оценки:

С дох.п. = г                                                                            

Где:

С дох.п. - Стоимость, определённая доходным подходом

Определим стоимость недвижимости доходным подходом

4450000руб. – Цена аналога                          (согласно сайтуwww.avito.ru)

17тыс.руб. – Аренда ежемесячная

Тогда стоимость объекта оценки по доходному подходу составит

С дох.п. = 20588тыс.руб *17тыс.руб*12 = 4 199 952тыс.руб

     Cтоимость полученная доходным подходом составляет: 4 199 952 тыс.руб.

4. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ, ПОЛУЧЕННЫХ РАЗНЫМИ ПОДХОДАМИ.

               Последним этапом определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости является процедура согласования результатов, полученных оценщиком при реализации различных подходов и методов (закрепленных международными и российскими стандартами оценочной деятельности) в отношении одного объекта в рамках одного процесса (задания на оценку).Необходимость проведения этой процедуры связана с тем, что в большинстве случаев реализация разных подходов и методов дает неодинаковые стоимостные результаты (иногда разница достигает до 50 %). Причина этого заключается в том, что большинство рынков являются несовершенными, потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, а производители могут быть неэффективными. По этим и ряду других причин применение различных подходов и дает различную величину стоимости. Чтобы получить обоснованный стоимостной результат, в международной практике разработан ряд методик, которые позволяют найти наиболее оптимальный вариант стоимости объекта оценки на основе установления весовых коэффициентов, присваиваемых оценщиком каждому полученному результату.

               Согласование результатов оценки –  получение итоговой оценки объекта путем взвешивания и сравнения результатов, полученных с применением различных подходов к оценке

               Итоговая величина стоимости объекта оценки –  наиболее вероятная величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов и методов оценки. Она может быть представлена в виде одной денежной величины либо диапазона наиболее вероятных значений стоимости.

               Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Из-за неразвитости рынка, специфичности объекта или недостаточности доступной информации бывает, что некоторые из подходов в конкретной ситуации невозможно применить.

               Для согласования результатов необходимо определить «веса», в соответствии с которыми отдельные ранее полученные величины сформируют итоговую рыночную стоимость имущества с учетом всех значимых параметров на базе экспертного мнения оценщика.

               Весовые коэффициенты показывают, какая доля стоимости получена в результате использования каждого из применяемых методов оценки.

Исходя из того как определяется рыночная стоимость наибольший удельный вес имеет результат полученный сравнительным подходом 0,6.

Затратный подход не дает объективные характеристики рыночной стоимости поэтому весовой коэффициент равен 0,3.

Имеется возможность сдачи недвижимости в аренду, поэтому удельный коэффициент 0,1 но при сдаче мы получаем не самую выгодную для нас стоимость.

Со=Сзат*Куд,+Ссрав*Куд₂+Сдох*Куд₃                        

где С зат - стоимость объекта оценки затратным подходом;

С срав -стоимость объекта оценки сравнительным подходом;

Сдох -стоимость объекта оценки доходным подходом;

К уд - весовые коэффициенты по подходам.

Со= 4436250*0,4 + 4 497 500 * 0,5 +4 199 952  *0,1=1774500+2248750+419995 = 4 443 245 тыс.руб

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

               В заключении можно сказать, что оценка как важнейшая функция системы управления предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества. Оценка как важнейшая функция системы управления предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества. Она проводится обычно профессиональными оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса в уставной капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложении объектов и для многих других целей. Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости продажи, покупки, аренды, залога . Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также земельными участками определенного целевого назначения. Оценщик - это лицо, устанавливающее рыночную или иную стоимость недвижимости с использованием специальных подходов и методик. В этой курсовой работе использовали три подхода определения стоимости недвижимости, с помощь 3-х подходов и согласования результатов можно узнать стоимость оцениваемого объекта. И выбрать наиболее эффективное использование этого объекта недвижимости.

В процессе выполнения курсовой работы была проведена оценка жилой недвижимости расположенная по адресу: г. Уфа ,ул. Строителей 15/3 кв.22

Таким образом, усреднив значение полученные 3 подходами, стоимость оцениваемого объекта недвижимости составила : 4 443 245 тыс. руб.

Список используемой литературы.

1.                                                           Гражданский кодекс РФ

2.                                                           Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004г. №190-ФЗ

3.                                                           Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004г. №214-ФЗ

4.                                                           Федеральный закон от 21.07.1997г. №122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”

5.                                                           Федеральный закон от 29.12.2004г. №196-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”

6.                                                           “О введении в действие Жилищного кодекса РФ” – Федеральный закон от 29.12.2004г. №189-ФЗ

7.                                                           “О финансовой аренде (лизинге)” (с изм. и доп. от 29.01.2002г., 24.12.2004г., 23.12.2003г., 22.08.2004г.) – Федеральный закон от 29.10.1998г. №164-ФЗ

8.                                                           “О внесении изменений и дополнений в Закон РФ “О приватизации жилищного фонда в РФ” (с изм. и доп. от 29.12.2004г.) – Федеральный закон от 20.05.2002г. №55–ФЗ

9.                                                           “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” – Федеральный закон от 30.12.2004г. №214-ФЗ

10.                                                            “О внесении изменений в Федеральный закон “Об ипотеке (залоге) недвижимости” – Федеральный закон от 30.12.2004г. №216-ФЗ

11.                                                            “О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс РФ и Закон РФ “О приватизации жилищного фонда в РФ” (с изм. и доп. от 29.12.2004г.) – Федеральный закон от 15.05.2001г. №54-ФЗ

12.                                                      “О внесении изменений в ст. 223 части первой Гражданского кодекса РФ и ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” – Федеральный закон от 30.12.2004г. №217-ФЗ

13.                                                            Земельный кодекс РФ от 25.10.2001г. №136-ФЗ (с изм. и доп. от 30.06.2003г., 29.06.2004г., 03.10.2004г., 21.12.2004г., 29.12.2004г., 07.03.2005г.)

14.                                                            “О внесении изменений в закон Республики Башкортостан “О приватизации государственного имущества в Республике Башкортостан” – Закон Республики Башкортостан от 16.07.2004г. №88-З

15.                                                            “О внесении изменений в закон Республики Башкортостан “О приватизации жилищного фонда Республики Башкортостан” - Закон Республики Башкортостан от 03.02.2005г. №145-З

При составлении отчета были использованы:

1.                                                    Стандарты оценки обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Утверждены Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001г. №519

2.                                                    Международные стандарты оценки имущества (МСО 2005) Международного комитета по стандартам оценки имущества (IVSC), как общепринятые принципы международного права, являющиеся в соответствии со ст.15 Конституции РФ и ст.7 ГК РФ составной частью правовой системы Российской Федерации.

3.                                                    Федеральный закон от 29.07.1998г. №135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”.

16.                               Информация на интернет – сайтах:

·        [http://www.irr.ru]

·        [http://www.avito.ru]

            2ГИС – Уфа

Приложение А

Аналог 1

https://www.avito.ru/ufa/kvartiry/2-k_kvartira_65_m_810_et._730309992

Приложение Б

Аналог 1

https://www.avito.ru/ufa/kvartiry/2-k_kvartira_65_m_810_et._730309992

Приложение В

Аналог 2

https://www.avito.ru/ufa/kvartiry/2-k_kvartira_65.5_m_612_et._763805878

Приложение Г

Тех. план  квартиры

https://www.avito.ru/ufa/kvartiry/2-k_kvartira_67_m_79_et._749712947