Методичка по написанию курсовой работы на тему: "Оценка недвижимого имущества" в рамках изучения ПМ 04. "Определение стоимости недвижимогу имущества"

Ассоциация профессиональной

образовательной организации

“Техникум экономики и предпринимательства”

УЧЕБНО-МЕТОДИЧЕСКОЕ ПОСОБИЕ ПО

 ПОДГОТОВКЕ И НАПИСАНИЮ КУРСОВОЙ РАБОТЫ ДЛЯ СТУДЕНТОВ по ПМ 04 «Определение стоимости недвижимого имущества»

для специальности 21.02.05 Земельно-имущественные отношения

Тамбов 2013

Одобрено цикловой комиссией профессиональных дисциплин и профессиональных модулей                                                    Протокол №_________  от_________20____г.   Председатель цикловой комиссии _______________ Старикова С.В.

Составлено в соответствии с ФГОС СПО по специальности 21.02.05 Земельно-имущественные отношения Зам. директора по УМР ______________ «_____»_________________20__ г.

Автор:   Малина А.А., преподаватель НП «ТЭП»

Рецензенты: 

                                                      СОДЕРЖАНИЕ

РЕКОМЕНДАЦИИ ПО НАПИСАНИЮ И ОФОРМЛЕНИЮ КУРСОВЫХ РАБОТ.. 4

Назначение курсовой работы.. 4

Подготовка и написание курсовой работы.. 4

Задание курсовой работы... 6

Литература.. 7

ПРИЛОЖЕНИЯ.. 9

Приложение 1. 10

Приложение 2. 11

Приложение 3. 12

РЕКОМЕНДАЦИИ ПО НАПИСАНИЮ И ОФОРМЛЕНИЮ КУРСОВЫХ РАБОТ

Назначение курсовой работы

Учебные планы студентов, обучающихся по специальности 21.02.05 «Земельно-имущественные отношения», предусматривают написание курсовых работ, выполнение которых является важным элементом учебного процесса. Эта работа способствует пробуждению интереса студентов к научным исследованиям и формированию творческого мышления, более углубленному усвоению и закреплению учебного материала, приобретению навыков самостоятельного изучения процесса оценки имущества (использованию специальной литературы, нормативных и иных юридических актов, подбор и анализ справочного материала и т.п.).

Курсовая работа имеет целью – научить студентов творчески применять полученные теоретические знания, объективно анализировать факторы влияния и количественные и качественные показатели оценки объекта имущества, практику реализации законодательства в области оценки, самостоятельно делать обобщения и выводы.

Работа над избранной темой требует от студента знания основ методологии исследования, логики аргументации и изложения личной позиции к данной проблеме, прилежания и профессионализма.

Подготовка и написание курсовой работы

Процесс подготовки и написания курсовой работы включает в себя следующие основные этапы:

w  определение объекта исследования и подготовка материала;

w  подбор и изучение учебной и специальной литературы, законов и иных нормативных правовых актов, анализ материалов оценочной практики;

w  формулирование основных методологических положений, практических выводов и рекомендаций;

w  написание текста работы;

w  оформление курсовой работы;

Определение объекта исследования и подготовка материала. Студент в качестве объекта оценки может взять свою собственную квартиру или любую другую квартиру, необходимыми данными о которой он располагает.

Подбор и изучение учебной и иной литературы. Чтобы иметь общее правильное представление об избранной теме, исследование целесообразно начинать с изучения основополагающих вопросов данной проблемы путем прочтения конспекта лекции или соответствующих разделов учебной литературы.

При изучении литературы целесообразно делать выписки и пометки, стараясь при этом сгруппировать материал по определенным вопросам. В процессе этой деятельности точно и полностью записываются исходные данные книг, журнальных статей, чтобы позже избавить себя от двойной работы. Опыт показывает, что сведения об источниках и литературе удобнее заносить на отдельные листки или карточки, тогда будет проще компоновать их в соответствии с планом, редактировать, делать логические связки и выводы, а затем составить общий список использованной литературы и нормативных документов. Не следует забывать консультироваться с научным руководителем, его помощь приведёт к избежанию ошибок.

После изучения теоретического материала студент приступает к выполнению курсовой работы, которая должна оформляться в машинописной форме (шрифт 14, интервал 1,5) на стандартных листах формата А4, на одной стороне листа. Нумерация страниц начинается с титульного листа. Далее приводится оглавление с указанием страниц. В конце работы приводится список используемой литературы в алфавитном порядке.

Структура курсовой работы состоит из следующих разделов:

1)    титульный лист (Приложение 1);

2)    содержание (Приложение 3);

3)    задание на курсовую работу (Приложение 2);

4)  введение;

5)  отчет об определении рыночной стоимости квартиры;

6)  заключение;

7)  список использованных источников.

8)  приложения (до 10 страниц) (Например: Объявления о продаже квартир, Свидетельство о государственной регистрации права (собственности на квартиру), Технический паспорт квартиры, Кадастровый паспорт помещения и т.д.).

Во введении студент должен отразить актуальность проблемы оценки недвижимости в условиях перехода к рыночной экономике. Следует отразить сложность этой проблемы в современных условиях, а также специфику рынка недвижимости для региона, в котором проживает студент.

Задания по оценке рыночной стоимости недвижимости (квартиры) оформляются в соответствии со стандартами оценки. Пример оформления работы  приведен в настоящем методическом пособии.

В расчетном задании на выпускную квалификационную работу указано, что в качестве оцениваемой квартиры студент может взять в качестве примера свою собственную квартиру или любую другую квартиру, необходимыми данными о которой он располагает.

В заключении необходимо сделать выводы по проведенной работе. Желательно отразить перспективы и проблемы оценки недвижимости в данном регионе, например, можно отметить вопросы развития рынка земли.

Следует отметить, что процесс оценки является сугубо индивидуальным и определяется большим числом факторов. Поэтому результаты оценки одного и того же объекта недвижимости, проведенные разными экспертами, могут отличаться между собой. Точность оценки во многом определяется опытом эксперта и накопленных им информационно-справочных данных.

 

 

 

Задание курсовой работы

Расчетное задание.

Провести оценку рыночной стоимости методом сравнительного анализа продаж квартиры, в которой проживает студент или другой квартиры, характеристики которой известны студенту. Для сравнения вариантов использовать данные из местных газет и рекламных изданий о трёх квартирах, наиболее близких по характе­ристикам к оцениваемой квартире. Оформить отчет об определении рыночной стоимости квартиры.

 

Литература

1.      Бердникова Т.Б. Оценка и налогообложение имущества предприятий: Учеб. пособие. – М.:ИНФРА-М, 2003.

2. Есипов В.Е. Теория и методы оценки недвижимости: Учеб.пособие. - СПБ: Изд-во СПбУЭФ, 1997.

3.      Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (Утверждено Распоряжением Минимущества России от 06.03.02)

4.      Методические рекомендации по экспертизе отчетов об оценке (утв. Правлением РОО 22 марта 2002 г., протокол № 46)

5. Организация и методы оценки предприятия (бизнеса): Учебник / Под ред. В.И. Кошкина. – М.: ИКФ-ЭКМОС, 2002.
6. Оценка бизнеса: Учебник/ Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2003.

7.      Оценка недвижимости / Под. ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. – М.: Финансы и статистика, 2004.

8. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты/Под ред В.В.Григорьева.-М.ИНФРА-М,1997.
9. Оценочная деятельность в экономике. Учеб. пособие/ Под общ. ред. Джухи В.М., Киреева В.Д. – М.: ИКЦ «МарТ», 2003.
10. Оценочная деятельность. Оценка недвижимости: Учеб. пособие / Соловьев М.М. – М.: ГУВШЭ, 2002.

11.  Порядок организации экспертизы отчетов об оценке (утв. Приказом Федерального агентства по управлению федеральным имуществом №134 от 3 мая 2005 г.)

12.  Постановления Правительства Российской Федерации от 06.07.2001г. №519 "Об утверждении стандартов оценки" (далее Стандарты оценки)

13.  Федеральный закон от 29.07.1998г. № 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

Список дополнительной литературы

1.      Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая и третья) (с изм. и дополнениями)

2. Гранова И.В. Оценка недвижимости. - СПб: Питер,2001.

3.      Земельный кодекс Российской Федерации (с изм. и дополнениями)

4. Ковалев А. И., Привалов В.П. Анализ финансового состояния пред­приятия. — М.: Центр экономики и маркетинга, 1996.
5. Коптев-Дворников В.Е., Цыпкин Ю.А. Оценка земель сельскохозяйственных предприятий. – М.: ЮНИТИ – ДАНА, 2000.
6. Медведева О.Е. Оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения и иного сельскохозяйственного имущества. М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.

7.      Международные стандарты оценки. Шестое издание. 2003. (МСО 2003). М.: Международный комитет по стандартам оценки – Российское общество оценщиков, 2003.

8. Оценка бизнеса: Учебник/ Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2003.
9. Оценка земельной собственности / Под ред. Джозефа К. Эккерта. – Красногорск: Красная гора, 1993.
10. Оценка земельных ресурсов: Учеб. пособие/Под ред. В.П.Антонова  П.Ф.Лойко. -Институт оценки природных ресурсов,1999.
11. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования. Серия «Оценочная деятельность»/ Уч.-практ. пособие, отв. ред. В. Рутгайзер - М.: Дело, 1998.
12. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. – М.: Дело, 1998.
13. Ушаков Е.П., Орхименко С.Е., Орхименко Е.В. Оценка стоимости важнейших видов природных ресурсов: Методические рекомендации. – М.: РОО, 1999.

Источники сайтов сети Интернет:

·      www.appraiser.ru

·      www.valnet.ru

·      www.labrade.ru

·      www.cfin.ru

·      www.mrsa.ru

·      www.armo.ru

·      www.estatecentre.ru

·      www.realtymarket.ru

·      www.vedi.ru

·      www.dm-realty.ru

ПРИЛОЖЕНИЯ

Приложение 1

Образец титульного листа

Ассоциация профессиональной

образовательной организации

“Техникум экономики и предпринимательства”

КУРСОВАЯ РАБОТА

По ПМ 04  «Определение стоимости недвижимого имущества»

                                              Выполнил студент ­­____ курса ______группы,

                                            Специальности ________________________

                                                                           (код)                                                                                                                               

                                               ­­­­­­­­­­­­­­______________________________________

                                                                                                 (наименование специальности)

                                           ______________________________________                                                                          (подпись)                                     (ФИО)

                                                     Проверил: ____________________________

                                                                         (степень, звание, ФИО)

                                                                            _________________________

                                                                                               (подпись)

Тамбов 201

Приложение 2

Образец листа задания

ЗАДАНИЕ  НА  КУРСОВУЮ  РАБОТУ

Провести оценку рыночной стоимости на текущую дату методом сравнительного анализа продаж двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: Москва, Лермонтовский проспект, дом 10, корпус 1, квартира 148. Оформить паспорт оценки квартиры.

Приложение 3

Образец содержания курсовой работы

СОДЕРЖАНИЕ

1.      ЗАДАНИЕ  НА  КУРСОВУЮ  РАБОТУ …………………………………….

2.      ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………..

3.      ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ  КВАРТИРЫ…….……………………………………..

4.      ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………….

5.      СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ……………………………

6.      ПРИЛОЖЕНИЯ………………………………………………………………….

ВВЕДЕНИЕ

     В условиях развития рыночной экономики оценка недвижимости приобретает все большее значение. Важность этого вида оценочной деятельности обуславливается как расширением сектора частной собственности, так и необходимостью роста инвестиций.

     Следует отметить, что объекты недвижимости характеризуются, как правило, большим количеством различных параметров. Для их сравнительного анализа необходимо использовать экономико-математические методы.

     Число объектов недвижимости в стране и даже в отдельном регионе очень велико. Следовательно, для оперативного получения и обработки информации об объектах недвижимости необходимо использовать современные компьютерные системы, включая сети передачи данных.

     Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно

идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположены на разных земельных участках, их стоимость может значительно отличаться.

     В настоящее время рынок недвижимости в России находится в начальной стадии

своего развития. Сейчас на рынке недвижимости в России представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. На рынке недвижимости уже появляются и свободные земельные участки. Следует учитывать региональные особенности  рынка недвижимости.

     Для достижения максимально точной оценки недвижимости необходимо использовать три основных метода: затратный, доходный и сравнительного анализа продаж. Эти методы рассмотрены в данной выпускной квалификационной работе на конкретных предложенных примерах.

Р О С С И Я

Экспертная фирма  "ОЦЕНКА"

ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ

(По состоянию на 5 февраля 1998 года)

ДВУХКОМНАТНОЙ  КВАРТИРЫ

Россия, Москва, Лермонтовский проспект,

дом 10, корпус 1, квартира 148.

          ИСПОЛНИТЕЛЬ:  Экспертная фирма "ОЦЕНКА"

          ЗАКАЗЧИК:            Иванов Иван Иванович

                                             Россия, Москва, Лермонтовский пр-т,

                                             дом 10, корпус 1, квартира 148.

Москва  1998

СОДЕРЖАНИЕ

 СОПРОВОДИТЕЛЬНОЕ ПИСЬМО……………………………………………..

1.      ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ…………………………………………………

1.1.   Задание на оценку объекта недвижимости…………………………….

1.2.   Сертификация оценки……………………………………………………

1.3.   Лимитирующие условия и ограничения………………………………..

1.4.   Сведения об экспертах, проводивших оценку…………………………

           2.  БАЗОВЫЕ ПОНЯТИЯ И ТЕХНОЛОГИЯ ОЦЕНКИ………………………..

2.1.   Базовые понятия стоимости объекта недвижимости………………….

2.2.   Технология оценки объекта недвижимости……………………………

                 3.   ОПИСАНИЕ ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ………..

                       3.1.   Анализ рынка недвижимости…………………………………………..

                       3.2.   Описание среды местоположения объекта недвижимости…………..

3.3.   Описание здания………………………………………………………...

3.4.  Описание квартиры………………………………………………………

4. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО

      ИСПОЛЬЗОВАНИЯ………………………………………………………………….

 5.   РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ………………

5.1.   Метод прямого сравнительного анализа продаж……………………..

5.2. Таблица основных характеристик по сравнимым продажам………….

                 5.3. Таблица корректировок данных по сравниваемым продажам………...

СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ………………………………..

                                РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

Экспертная фирма "ОЦЕНКА"

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

  № 1

  6 февраля 1998 г.

                                                                         Иванову Ивану Ивановичу

                           Уважаемый Иван Иванович!

      В соответствии с договором №23 от 2.02.98 г. экспертная фирма "ОЦЕНКА" произвела оценку  объекта недвижимости (квартира) с целью определения ее рыночной стоимости по состоянию на 5.02.98 г.

     Осмотр объектов производился с 3 по 5 февраля 1998 г.

     Выводы и положения настоящего отчета основаны на законодательных и  нормативных актах, действовавших на дату оценки.

     Для получения результатов при проведении оценки использован метод сравнительного анализа продаж.

     Оценка выполнена в соответствии со стандартами профессиональной практики оценщика.

     При возникновении у Вас каких-либо вопросов по представленному отчету прошу обращаться непосредственно ко мне.

                                        Директор                                      Титов И.И.

1.   ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

                        1.1. Задание на оценку объекта недвижимости

Объект оценки:

Объектом оценки является двухкомнатная квартира.

Адрес расположения объекта:

Россия, Москва, Лермонтовский пр-т, д.10, корп.1, кв.148.

Цель  оценки:

Целью оценки является определение текущей рыночной стоимости полных прав собственности на указанную квартиру при рассмотрении её в качестве объекта купли-продажи.

Действительная  дата  оценки:

Оценка объекта проведена на 5 февраля 1998 года, что совпадает с последней датой осмотра.

Собственник объекта:

Иванов Иван Иванович

График изучения объектов:

3.02.98 г. – 5.02.98 г.

Предполагаемое время продажи:

Оценка производится исходя из условия продажи квартиры в течение двух месяцев со дня оценки квартиры.

1.2. Сертификация  оценки

Составивший представленный отчет эксперт удостоверяет правомерность следующих положений.

1. Экспертом использованы только факты, соответствующие действительности, в пределах тех сведений, которыми он располагал на момент оценки.

2. Все материалы, выводы и заключения отчета действительны в пределах  лимитирующих условий и ограничений, приведенных далее в отчете.

3.Эксперт не имеет никакой корыстной заинтересованности или зависимости от представленного им результата оценки.

4.Процедура оценки и содержание отчета соответствуют Федеральному Закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», постановлениям правительства Российской Федерации, Госстроя и Госкомстата, а также стандартам оценки.

1.3. Лимитирующие условия и ограничения.

      Сертификация оценки, приведенная в п.1.3, подразумевает выполнение следующих условий и ограничений:

1.                  Точка зрения эксперта, представленная в настоящем отчете, является объективной.

2.                  Исполнитель оценки требует от Заказчика соблюдения конфиденциальности в отношении настоящего отчета. Передача Заказчиком информации, содержащейся в отчете, третьим лицам допускается только с согласия Исполнителя. В свою очередь, Исполнитель обязуется соблюдать условие конфиденциальности использования данных, полученных в процессе оценки.

3.                  Эксперт не несет ответственности за достоверность представленной ему Заказчиком информации.

4.                  В соответствии с настоящим отчетом от эксперта не требуется выступать в суде или давать показания, за исключением случаев, когда это предусмотрено действующим Законодательством Российской Федерации.

5.                  Эксперт не принимает на себя обязательств по установлению прав собственности на недвижимость.

6.                  Эксперт не несет ответственности за оценку скрытых  дефектов зданий и сооружений, которые нельзя обнаружить путем ознакомления с предоставленной технической документацией и осмотра объектов.

7.                  Величина определяемой рыночной стоимости объектов недвижимости действительна на указанную в отчете дату оценки. При изменении Заказчиком даты оценки необходим пересчет стоимости объектов недвижимости по дополнительному соглашению.

8.                  В рамках настоящего отчета от эксперта не требуется устанавливать обязательства имущественного страхования оцениваемых зданий и сооружений.

1.4. Сведения об экспертах, проводивших оценку

      Эксперты, участвующие в работе, получили профессиональное образование в области оценочной деятельности. В работе принимали участие следующие эксперты-оценщики:

       В приложении представлены копии сертификатов вышеперечисленных экспертов-оценщиков.

2.   БАЗОВЫЕ  ПОНЯТИЯ  И  ТЕХНОЛОГИЯ  ОЦЕНКИ

2.1. Базовые понятия стоимости объекта недвижимости

Целью оценки является определение рыночной стоимости объектов недвижимости.

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При оценке недвижимости затратным методом и при анализе бухгалтерской отчетности используется понятие восстановительной стоимости.

Полная восстановительная стоимость определяется затратами, исчисленными в ценах на дату оценки, на строительство оцениваемого объекта с применением аналогичных архитектурно-планировочных и конструктивных решений, строительных материалов с тем же качеством работ и эксплуатационных характеристик.

Физический износ соответствует потери стоимости, вызванной воздействием окружающей среды в течение времени эксплуатации объекта недвижимости.

Остаточная восстановительная стоимость соответствует затратам на воспроизводство объекта недвижимости с учетом износа на дату оценки. Определяется путем уменьшения полной восстановительной стоимости объекта недвижимости на величину износа.

Полная первоначальная стоимость (полная балансовая стоимость) соответствует полной стоимости объекта недвижимости на момент ввода в действие (поставки на баланс).

Остаточная первоначальная стоимость (остаточная балансовая стоимость) определяется путем уменьшения полной первоначальной стоимости на величину накопленной амортизации объекта недвижимости.

      2.2.  Технология  оценки объекта недвижимости

В ходе выполнения оценочного задания, работа проводилась по следующим основным направлениям:

1) изучение документов, представленных  заказчиком;

2) выезд на объект, визуальный осмотр объекта оценки;

3) анализ рынка недвижимости по сектору - недвижимость;

4) расчеты  стоимости объекта;

5) выводы и заключение о рыночной стоимости объекта оценки.

3.   ОПИСАНИЕ  ОЦЕНИВАЕМОГО  ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

3.1. Анализ рынка недвижимости:

3.2. Описание среды местоположения объекта недвижимости:

Объектом оценки является квартира, находящаяся по адресу: Россия, Москва, Лермонтовский пр-т, д.10, корп.1, кв.148. Дом расположен в районе "Выхино-Жулебино", на улице, в жилом массиве 90-х годов застройки. Время проезда на автобусе до ближайшей станции метро "Выхино" составляет 15 минут. Двор дома обустроен, имеется детская площадка, место для парковки личного автотранспорта, зеленые насаждения. Во дворе дома находится дошкольное учреждение, школа.

3.3. Описание здания:

Квартира расположена в 14-ти этажном, панельном, многоподъездном доме 1996 года постройки. Перекрытия между этажами бетонные. Подъезд дома в хорошем состоянии: оборудован домофоном. Лестничная клетка в хорошем состоянии. Мусоропровод на лестничной клетке. Два пассажирских лифта. Холл на две квартиры отгорожен металлической дверью и закрывается на замок.

3.4. Описание квартиры:

Квартира расположена на 6-ом этаже.

  Квартира имеет общую площадь - 53,9 кв.м.;

  Жилую площадь - 30,7 кв.м.;

  По комнатам: 17,0 кв.м. + 13,7 кв.м.;

  Площадь кухни - 8,5 кв.м.

  Санузел раздельный, в удовлетворительном состоянии. Имеется лоджия с выходом из комнаты 13,7 кв.м. Окна выходят во двор, на юго-запад. Пол - линолеум. Потолки высотой 2,75 метра. В прихожей встроены шкафы и антресоль. Дополнительно к входной деревянной установлена еще одна металлическая дверь. Состояние квартиры - "ремонт от строителей".

4. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО

ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования - процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимально продуктивное использование.

В соответствии с Международными Стандартами Оценки наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное, разумное и разрешенное использование оцениваемого объекта, которое должно удовлетворять следующим критериям: являться физически возможным, юридически допустимым, целесообразным с финансовой точки зрения, и обеспечивает наибольший экономический эффект.

На практике анализ оптимального использования выявляется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим четырем критериям:

·              быть физически возможным, т. е. соответствовать ресурсному потенциалу;

·              быть законодательно допустимым, т. е. срок и форма предполагаемого использования не должна подпадать под действие правовых ограничений, существующих либо потенциальных;

·              быть финансово состоятельным, т. е. использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;

·              быть максимально эффективным, т. е. иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком.

Способ наилучшего использования недвижимости может либо достигаться на основе уже существующих строений, либо предполагать сооружение принципиально новых улучшений, что требует рассмотрения земельного участка как свободного. Исходя из этого оценщики применяют при анализе наилучшего использования недвижимости два приема:

·         наиболее эффективное использование участка как незастроенного;

·         наиболее эффективное использование участка как застроенного.

Поскольку оцениваемый объект находится в жилом доме, то анализ земельного участка как неосвоенного не предоставляется возможным, так как юридически не допустимы и физически не возможны и финансово нецелесообразны снос и постройка здания иного назначения.

В настоящее время на рассматриваемом земельном участке расположен жилой дом. Существующее строение не может быть снесено на данный момент времени, так как существующее здание обладает достаточным запасом прочности для создания требуемых комплексов на его основе. Оптимальное использование земельного участка как свободного совпадает с его текущим использованием.

5. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

5.1. Метод прямого сравнительного анализа продаж:

Метод сравнительного анализа продаж – это оценка стоимости объекта (стоимости собственности) путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных объектов.

В рамках метода: анализируют рыночную ситуацию для аналогичных объектов и по ним собирают достоверную информацию; определяют соответствующие  единицы сравнения объекта и проводят сравнительный анализ по каждой единице; выделяют необходимые элементы сравнения; сопоставляют оцениваемый объект и выбранные объекты сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых; ряд скорректированных показателей стоимости сравниваемых объектов приводят к одному значению или к диапазону рыночной стоимости объекта оценки.

Метод целесообразен при наличии большого объема достоверной информации и нередко совмещается с методами статистической оценки. Наиболее достоверные результаты метод сравнительного анализа продаж дает при оценке стоимости некоммерческой недвижимости (многоквартирных и индивидуальных жилых домов, коттеджей, садовых и дачных участков) и при оценке стоимости машин и оборудования.

Основное его достоинство – возможность получения результата, максимально точно отражающего отношение рынка к объекту оценки.

Трудности при оценке стоимости объекта результаты методом сравнительного анализа продаж обусловлены тем, что не существует даже двух абсолютно подобных объектов. Кроме того, необходимо принимать в расчет сделки, соответствующие определению рыночной стоимости, т.е. те, на которые не повлияли нерыночные факторы. При продажах высокодоходных объектов информация об их экономических характеристиках и условиях продаж часто недоступна или неполна, поэтому в таких случаях может лишь «очерчиваться» диапазон, в котором наиболее вероятно будет находиться величина рыночной стоимости

5.2. Таблица основных характеристик по сравнимым продажам

Сопоставимые объекты	1	2	3
Наименование	двухкомнатная квартира	двухкомнатная квартира	двухкомнатная квартира
Местоположение	Жулебино Ав.Миля	Жулебино Жулебинский б-р	Жулебино Жулебинский б-р
Цена продажи, руб.	39000	36000	35000
Общ.площадь. квартиры, кв.м	60.0	55.5	52.2
Цена продажи, руб. / кв.м.	650	649	671
Жилая площадь, кв.м.	31.0	31.0	32.0
Этаж / этажность	16/20 пан.	5/14 пан.	2/9 пан.
Санузел	разд.	разд.	разд.
Площадь кухни, кв.м.	11.0	8.5	8.7
Наличие телефона	нет	нет	нет
Балкон	балкон	2 лоджии	лоджии
Состояние помещения	хороший ремонт	"от строителей"	"от строителей"
Тип покрытия пола	паркет, доска	линолеум	линолеум
Охрана помещения	металлич.дверь	металл.дверь	домофон
Примечание. Слушатель может самостоятельно выбирать и дополнять критерии сопоставимых объектов в табл.7 и оценивать их в пределах 0-5%.

5.3. Таблица корректировок данных по сравниваемым продажам

Сопоставимые объекты	1	2	3
Общая площадь	-3.5%	-1.5%	+2%
Местоположение	+3%	+3%	0%
Тип дома	0%	0%	0%
Этаж	0%	0%	+5%
Площадь кухни	-5%	0%	0%
Состояние помещения	-3%	0%	0%
Наличие балкона	0%	-2%	0%
Охрана помещения	+3%	+3%	0%
Тип пола	-1%	0%	0%
Итоговая процентная корректировка, %	-6.5%	+2.5%	+7%
Скорректированная цена продажи, руб. / кв.м.	608	665	718

Скорректированная цена продажи, руб./м² = Цена продажи аналога, руб./м² * (100% + Итоговая процентная корректировка, %)

Расчетная стоимость оцениваемого объекта определяется следующим образом:

а) средневзвешенная скорректированная цена продажи:

   ( 608 + 665 + 718 ) / 3 = 664 руб. / кв.м.,

   медиальное значение цены продажи: 665 руб. / кв.м.

       Принимаем в качестве цены продажи медиальное значение 665 руб. / кв.м.

б) умножением величины, полученной согласно п. а),  на общую площадь  оцениваемого объекта получаем стоимость оцениваемой квартиры:

   665руб. х 53.9 кв.м = 35844 руб.

Стоимость двухкомнатной квартиры №148 в доме 10 корпус 1 по  Лермонтовскому проспекту   35850 (Тридцать пять тысяч восемьсот пятьдесят) рублей.

Оценщик:                                   Петров В.Е.

СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННЫХ  ИСТОЧНИКОВ

Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек. Постановление Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. № 94.

Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве. Постановление Госстроя СССР от 6 сентября 1990 г. № 14-Д.

Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень "Индексы цен в строительстве". - КО - ИНВЕСТ, Выпуск № 18, 1997 года.

Сборник № 2 укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений сельскохозяйственного назначения для переоценки основных фондов на 1 января 1973 года.

Общая часть к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов.