ПМ.02.Кадастр,кадастровая оценка земель.Сбор материала по оценке

Практическая работа №19 на тему: «Сбор материала по оценке»

Порядок выполнения работы:

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка

1.Выбор объекта оценки. По своему усмотрению выбрать вновь образованный земельный участок и провести процедуру рыночной оценки стоимости.

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка включает пять этапов:

определение основных вопросов оценки;

сбор, проверка и анализ информации;

анализ наиболее эффективного использования земельного участка;

расчет рыночной стоимости на основе трех подходов к оценке — затратного, сравнительного, доходного — и согласование полученных результатов;

подготовка отчета об оценке.

Этап 1. Определение основных вопросов оценки. 

Этап 2. Сбор, проверка и анализ информации. 

Этап 3. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка. 

Этап 4. 

Расчет рыночной стоимости на основе трех подходов к оценке — затратного, сравнительного, доходного — и согласование полученных результатов. 

Этап 5. Подготовка отчета об оценке. 

ООО «Атлас»

УТВЕРЖДАЮ

Еникеев А.В.

 «06» марта 2016 г

ОТЧЕТ

Об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленного назначения Уфимского района по состоянию 06.03.2016

Оценщики:

Хайбуллова А.И.

«_______»

г.Уфа 2016

Содержание

1.Основные факторы выводы

1.1Объекты оценки (Общая информация)

1.2Результат объекта оценки (Результаты объекта оценки при применении различных методов)

1.3Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки влияние на объекта оценки

2.Информационно- описательна часть

2.1Сведения о заказчике

2.2 Сведения об оценщике

3.Обощенный анализ внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. Выводы применимости подходов к оценке рыночной стоимости объекта оценки

3.1 Обобщенный анализ политических, эконмических, экологических социальных факторов способных оказать влияние на стоимость объекта оценки

3.2Анализ рынка аналогичных объектов

4.Расчет рыночной стоимости объекта оценки

4.1 Расчет рыночной стоимости объекта оценки по сравнительному подходу

4.2 Расчет рыночной стоимости объекта оценки по доходному подходу

4.3Согласование результатов расчета рыночной стоимости объекта стоимости

5.Итогове выводы по рыночной стоимости объекта стоимости

6.Приложения

1.     Основные факторы и выводы

1.1   Объекты оценки (Общая информация)

Объект оценки:

Незастроенный земельный участок площадью 4 сотки

Кадастровый номер: 02:55:01 02 40:0078

Расположенный по адресу Республика Башкортостан, Ленинский район, ул. Ключевская 3а

По данным заказчика, право пользования и распоряжения объектом оценки принадлежат заказчику (Администрация Уфимского района Республики Башкортостан) правоустанавливающие документы на объект оценки заказчиком не предоставлены.

1.2   Результаты объекта оценки (Результаты объекта оценки при применении различных методов)

Рассчитанное значение рыночной стоимости Объекта оценки по затратному подходу, руб	Рассчитанное значение рыночной стоимости Объекта оценки по сравнительному подходу, руб.	Рассчитанное значение рыночной стоимости Объекта оценки по доходному подходу, руб.
Расчеты не проводились	1 835 000	1 827 000

      Средняя стоимость объекта =1 835 000+1 827 000/2*18%=1 999 430

1.3   Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки

Итоговая величина рассчитанного значения рыночной стоимости объекта оценки составила 1 999 430 руб.

Примечание: В случае если при заключении сделки собственник объекта оценки (иное лицо, имеющееся право на заключение сделки с объектом оценки) при продаже должен увеличить НДС , либо иные аналогичные косвенные налоги ,следует считать , что рассчитанная рыночная стоимость включает в себя 18% НДС , и иные аналогичные косвенные налоги подлежащие уплате.

2.     Информационно- описательная часть

2.1   Сведения о заказчике

Организационно- правовая форма, полное наименование	Администрации Уфимского района Республики Башкортостана
Основной государственный регистрационный номер (ОГРН)
Дата присвоения ОГРН
Местонахождение	Республика Башкортостан, Ленинский район, ул. Ключевская 3а

Сведения об оценщике

Фамилия имя отчество	Еникеев А.В.
Серия и номер документа, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ	4739 4884756, УФМС города Уфы
Информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков
Документы, подтверждающие получение профессиональных значений и области оценочной деятельности	Лицензия на проведение оценочных работ.
Стаж работы в оценочной деятельности	5 лет

Сведения о страховании ответственности Оценщика

Ответственность Оценщика, предусмотренная ст.24.7 Федерального закона РФ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ» № 135- ФЗ обеспечивается.

Дополнительная ответственность Оценщика, по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и ст.24.6

Федерального закона РФ от 29.07.1998 «об оценочной деятельности в РФ» №135-ФЗ обеспечивается.

3.Обобщенный анализ внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. Выводы о применимости подходов к оценке рыночной стоимости объекта оценки

3.1 Общее описание Ленинского района

Ленинский район является одним из самых старых административных районов Уфы. При создании района численность его населения составила 91,2 тысячи человек, что составляло 40 % населения города.

Долгое время район играл центральную, организующую роль в жизни города. Здесь размещались все городские органы власти и учреждения.

Во время Великой Отечественной войны на территорию района было эвакуировано более 20 тысяч человек. Во время войны на территории района появились агрегатный завод, завод аппаратуры связи и завод низковольтной аппаратуры.

На территории района расположены: ОАО АНК «Башнефть», ОАО «Башкирэнерго», ООО «Судоремонтно-судостроительный завод», ФГУП «Уфимское агрегатное производственное объединение», ОАО «Уфимское научно-производственное предприятие „Молния“».

Таб.1                                                                  Описание объекта оценки                                                    

Характеристика объекта
Сегмент рынка	Рынок жилья
Текущее использование	Частный дом
Юридическое описание	Оценка
Регион	РБ
Район	Ленинский
Адрес	Ключевская д. 3а
Право собственности на здание	Полное право собственности
Право собственности на земельный участок	Полное право собственности
Участок
Общая площадь участка	424 кв. м
Общая площадь жилого дома	119, 3 кв. м
Площадь под строениями	174 кв. м
Площадь свободная от застройки	226 кв. м
Зона	Частный сектор
Форма	Неправильная
Топография	Крутой спуск
Состояние участка	Расчищен и спланирован
Неблагоприятные условия окружающей среды	Низкая несущая способность грунта
Транспортная доступность участка	Второстепенная дорога
Качество дорог	С твердым покрытием
Состояние дорог	Среднее
Доступные инженерные коммуникации	Электрические сети, водопровод, сети канализации, газопровод.
Год постройки	1995

Продолжение Таб.1.                                           Описание объекта оценки

Первоначальная балансовая стоимость	2100000 тысяч рублей
Год последнего капитального ремонта	2015 год
Количество этажей	2
Техническое состояние	Хорошее
Фундамент	Железобетонный
Износ %	15%
Стены	Бревенчатые
Перекрытия	Профнастил
Кровля	Крашенный профнастил
Коммунальные услуги	Электроснабжения, холодная, горячая вода, газ, отопление
Помещения
Размещение в здании	2 этажа, веранда, прихожая, подвал, погреб.
Отделка	Чистовая
Отделка потолков	Натяжные потолки
Отделка внутренняя	Панели - Мдф
Вход	Со двора, с улицы
Вид из окна	Во двор
Условия продажи	Рыночная

Таб.2.                                                        Описание местоположения объекта

Местонахождение объекта	Г. Уфа
Время до центра на общественном транспорте	20 мин.
Время до центра на личном транспорте	10 мин.
Расстояние до остановок общественного транспорта	700 м.

Продолжение Таб.2.                                 Описание местоположения объекта

Расстояние до ближайшей автомагистрали	17 км.
Расстояние до ж/д станции	750 м.
Ближайшее окружение
Типичное использование окружения		Жилой частный сектор
Границы окружения		Жилые дома
Основной тип зданий		Смешанный
Качество застройки		Хорошее
Полнота застройки		94 %
Этажность застройки		Двухэтажный
Социальная инфраструктура		Учебное заведение, дошкольное учреждение, предприятие торговли.
Благоустройство территории		Зеленые насаждения
Состояние прилегающей территории		Среднее
Источник информации		Технический паспорт, свидетельство о гос. Регистрации права, визуальный осмотр

Выводы:

Положительная характеристика местоположения:

- зеленая зона;

- спальный район;

- хорошая транспортная доступность

Отрицательные характеристики местоположения:

- плохие подъездные пути

    3.2 Анализ аналогичных объектов 

Рынок аналогичных объектов был рассмотрен с точки зрения продажи и аренды аналогичных земельных участков, а так же с точки зрения предполагаемого риска капиталовложений и оцениваемый земельный участок.

Основными информационными источниками при проведении анализа являлось:

- информация, размещенная в интернете по ответам на соответствующие запросы в поисковых системах YANDEX.com

По результатам проведенного анализа, оценщиком выделена следующая информация:

- Предложения к продаже незастроенных земельных участков в Уфимском районе, Оценщиком не выявлено. Предложение к продаже права собственник за землю в Уфимском районе в целом крайне ограниченно. По результатам проведения анализа, Оценщиком было выделено несколько предложений к продаже земельных участков (под жилищное строительство, участки для ведения подсобного хозяйства).

4.Расчет рыночной стоимости объекта оценки

4.1 Расчет рыночной стоимости объекта оценки по сравнительному подходу

1) сравнительны подход

Стоимость земли за 1 сотку

Оцениваемый участок	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
	2000	2500	3000

Расчет рыночной стоимости объекта оценки

Характеристика	Оцениваемый участок	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
1.цена 1 сотки		2000	2500	3000
2.Коректировка 1 Расстояние от  города (1км+/- 2,5%)	50км	52	51	54
		2100р	3500р	2000р
3.Корректировка 2 Инженерное обеспечение	Электричество вода, газ, канализация	Вода, газ	Электричество	Вода,электри чество,газ
		30%	20%	30%
		1500р	2850р	4000р
4.Корректировка Размер участка (1 сотка +/- 0,5%)	5 соток	15	18	20
		3200р	3000р	2500р
5.Корректировка 4 Удаленность от ж/д санкции	5 км	4 км	6 км	7 км

Корректировка 1. Расстояние до города

Оцениваемый объект	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
	52	51	54

А1=52-50*2%=4%

А2=51-50=1*2%=2%

А3=54-50=4*2%=8%

А1=2000*(1+0.04)=2080

А2=2500*(1+0.02)=2550

А3=3000*(1+0.08)=3240

Корректировка 2.

ЗУ1:21000*(1+0.1)=23100

ЗУ2:35000*(1+0.1)=3501

ЗУ:20000*(1+0.1)=22000

Корректировка 3.

ЗУ1:1500 *(1+0.01)=1515

ЗУ2:2850*(1+0.25)=3562

ЗУ3:4000*(1+0.35)=5400

Корректировка 4.

ЗУ1:3200*(1+0.005)=3216

ЗУ2:3000*(1+0.005)=3015

ЗУ3:2500*(1+0.01)=2525

Стоимость объекта на 1 сотку составляет 2500

Стоимость объекта 2500*12=30 000

4.2 Расчет рыночной стоимости объекта оценки по доходному подходу

2) Доходный метод

1. Площадь земельного участка = 4 сотки

2. Стоимость аренды =2500-20%=2480руб.

20% - прочие расходы на рекламу

3.Стоимость объекта 2 008 773/0.08=251

Средняя стоимость объекта 1 827 000+251/2=1 827 125*18%=3 288 825

4.3 Согласование результатов расчета рыночной стоимости объекта стоимости

Рыночная стоимость объекта оценки рассчитана сравнительным и доходным подходом к оценке. С учетом объема и качества исходной информации, цели оценки и полученных результатов оценки рыночной стоимости объекта оценки, по мнению оценщика, результатам расчета рыночной стоимости объекта оценки по сравнительному и доходному подходам к оценке следует придать равные весовые коэффициенты.

5.Итоговые выводы по рыночной стоимости объекта стоимости

Итоговая рыночная стоимость объекта оценки – незастроенного земельного участка площадью 4 сотки (кадастровый номер 02:55:01 02 40:0078). Расположенный по адресу Республика Башкортостан ул. Ключевская 3а, рассчитанная в данном отчете б оценке по состоянию на 06.03.2016 составила 3 288 825руб.

Примечание: В случае если при заключении сделки собственник объекта оценки при продаже должен уплатит НДС, либо иные аналогичные косвенные налоги, следует считать, что рассчитанная рыночная стоимость включает в себя 18% НДС, и иные аналогичные косвенные налоги, подлежащие уплате.

6.Приложение:

1.Официальный сайт ООО «Атлас»

2. Официальный сайт Ленинского района РБ.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Определение стоимости объекта затратным подходом

         В основе затратного метода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект сумму большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего объекта и возведение аналогичного по значению и качеству здания в обозримый период без существенных задержек.       

         Затратные методы оценки можно разделить на:

- Ресурсно-технологические модели оценки;

- Нормативно-параметрические модели;

- Индексные методы оценки;

         Применение затратного подхода необходимо в следующих случаях:

- для определения стоимости нового строительства;

- для оценки объектов, не завершенных строительством;

- в инвестиционных проектах;

- при оценке земельного участка методами соотнесения, извлечения и физического остатка;

- для оценки недвижимости в условиях пассивного рынка (когда нет аналогичных продаж и другие подходы неприменимы);

- для оценки объектов недвижимости уникального назначения, по которым нет аналогичных продаж;

         Сущность этого метода состоит в том, что для оцениваемого объекта подбирают современный объект-аналог, сходный с оцениваемым по конструктивным характеристикам, используемым материалом и технологии изготовления. Затем стоимость единицы измерения объекта аналога (1 м3, 1м2) умножается на число таких же единиц оцениваемого объекта.

Со зп. =С стр. м ²×Sо                                                                                        

Где:

         Со зп.  – стоимость объекта, определенная затратным подходом

         С стр.м ²- стоимость строительства 1м ² аналогичных объектов

         Sо - площадь оценки объекта

Площадь оценки объекта составляет (смотреть таблицу описание объекта оценки)

Sо=119,3 м²

С стр.м2= 20 965м²

С_озп=119,3 х 20 965= 2,501 124 тыс.руб

Зная цену 1 от застройщика можем определить примерную стоимость строительства проводя корректировки на надбавки.

-  = Ц застр. * К корректир.                                          

-   -  стоимость строительства 1 аналогичных объектов

-    -   цена застройки 1от застройщика

-   К корректир.   - коэффициент корректировки = 0,15

- С стр. = 20 000* 1,048= 2,096 тыс.руб.

Таким образом, стоимостьаналога, рассчитанная затратным подходом, составляет 20 000 тыс. руб.

         Объект оценки имеет износ – 15 %                                      

-   Учтём капитальный на дату оценки износ в стоимости

Со зп. и. =                                                        

Где:

-   Со зп. и. – стоимость, рассчитанная затратным подходом с учётом износа

-   Со зп.   - стоимость объекта, определенная затратным подходом

-   %и   -  процент износа

-   Со зп. = 2,501 124 – 2, 501 124* 15 % / 100% = 2125955,4 тыс. руб

Таким образом стоимость, рассчитанная затратным подходом с учётом износа, составляет 2125955,4 тыс. руб.

      Определение стоимости объекта сравнительным подходом

             Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

             Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. В основе данного метода лежат следующие принципы оценки недвижимости:

1.принцип спроса и предложения (существует взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью ее предложения);

2.принцип замещения (осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность).

                 Сущность сравнительного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения). При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены, которая оказывается функцией только количественных характеристик исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения.

              В определении стоимости недвижимости сравнительным подходом также используется метод сравнительной единицы, но стоимость определяется по цене продажи одного квадратного метра.

, где                                                                                                                                                     

- стоимость объекта оценки, определенная сравнительным подходом

 - цена продажи одного кв.м.

 - площадь объекта оценки.

Таким образом стоимость объекта сравнительным подходом составляет 2,501 124тыс.руб.

Объект оценки имеет износ 15 %. Учтем износ, накопленный на дату оценки в стоимости.

, где                                                                              

 - стоимость, рассчитанная сравнительным подходом с учетом износа.

Таким образом стоимость, рассчитанная сравнительным подходом с учетом износа, составляет 2 125 956тыс.руб.

Для определения стоимости используем также статистические методы сравнительного подхода, которые обычно применяются по большому количеству похожих продаж при небольшом различии цен.

Обычно анализируются 4 показателя:

1) Среднеарифметическое значение скорректированных цен;

2) Мода;

3) Медиана;

4) Скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога.

Цены аналогов  тыс.руб. ): 1,5;1,1;1,1;2,1.

Из данных о ценах аналогов, полученных из цен «www.avito.ru», построим ряд. Проранжируем ряд и оформим данные в таблице.

xi	1	2,1
fi	3	1

Определяем моду (), то есть наиболее часто встречающиеся значения в числовом ряду. Из ранжированного ряда видно, что таким значением является М_о1 = 2,1 тыс.руб.

Определяем медиану (М_е), то есть середину ранжированного числового ряда. Серединой ранжированного ряда являются значения 1000 тыс.руб. Видно, что медиана имеет значение 1000 тыс.руб.

, где                                                                           

 - скорректированная цена наиболее похожего аналога

 - цена аналога

 - коэффициенты корректировки

Усредним данные, полученные статистическими методами

, где                                                                   

Таким образом, усредненная стоимость, полученная статистическими методами сравнительного подхода, составляет 1,57 тыс.руб.

Определим среднее значение стоимостей, полученных разными методиками сравнительного подхода.

, где                                                                                   

 - усредненное значение, полученное разными методами сравнительного подхода

 - стоимость, полученная методикой сравнительной единицы

 - усредненная стоимость, полученная статистическими методами

Таким образом, стоимость объекта оценки с позиции сравнительного подхода составляет1,835 тыс.руб.

Определение стоимости объекта доходным подходом

         Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Для оценки жилой и другой недвижимости, если эксплуатационные затраты невозможно определить достоверно или информация о них полностью отсутствует, применяется метод мультипликатора валовой ренты, он основан на предположении, что существует определенная связь между ценой недвижимости и возможным доходом от ее сдачи в аренду (рентный доход). Расчет мультипликатора валовой ренты на основе анализа продаж сопоставимых объектов, которые на момент продажи сдавались в аренду, произведен по формуле:

, где                                                                                          

 - мультипликатор валовой ренты;

 - цена сопоставимых объектов, сдаваемых в аренду;

 - аренда годовая.

МВР= 1 835 000/ 10500 тыс. руб. *12 = 14,5 тыс. руб.

На основе расчетов полученные мультипликаторы валовой ренты усредняются, являющиеся единственными значениями, отражающими характер рынка в сфере жилой недвижимости.

Определяем величину рентного дохода объекта оценки. По данным сдачи недвижимости в аренду, арендные платежи по сопоставимым объектам в месяц составили (10500 тыс. руб.)

Далее определяем стоимость объекта оценки:

С дох.п. = г,                                                                      

где:

С дох.п. - стоимость, определённая доходным подходом

Определим стоимость недвижимости доходным подходом

1.000.000 руб. – Цена аналога

10500тыс.руб. – Аренда ежемесячная

Тогда стоимость объекта оценки по доходному подходу составит

С дох.п. = 14,5тыс.руб *(10500тыс.руб*12) = 1,827 000тыс.руб

Таким образом, стоимость, полученная доходным подходом, составляет

1, 827 000тыс. руб.

СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ, ПОЛУЧЕННЫХ РАЗНЫМИ ПОДХОДАМИ

Проведем согласование результатов определения стоимости недвижимости, полученных разными подходами. В условиях развитого рынка недвижимости все три подхода при использовании достоверных данных должны приводить к примерно одинаковым результатам. Результат оценки, полученный каким-либо методом существенно отличающимся от других, является признаком того, что в процессе оценки использовалась недостоверная информация или была допущена ошибка методического или математического характера. Чтобы составить итоговое заключение о рыночной стоимости объекта оценки необходимо провести окончательное согласование результатов оценки, Для этого нужно придать весовые коэффициенты результатам оценки, полученным в каждом из трех подходов.

      Весовые коэффициенты показывают какая доля стоимости, полученной в результате использования каждого из применяемых методов оценки, присутствует в итоговой величине рыночной стоимости объекта оценки. Согласование результатов отражает адекватность каждого из подходов.

Сведем результаты оценки по следующей формуле:

                                                

                   

Где,

С зат - стоимость объекта оценки затратным подходом;

С срав -стоимость объекта оценки сравнительным подходом;

Сдох -стоимость объекта оценки доходным подходом;

К уд - весовые коэффициенты по подходам.                                

Определим значимость каждого подхода через удельные коэффициенты.

 = 0,6  = 0,3   = 0,1

Рассчитаем итоговую стоимость объекта оценки:

Cо=2 125 955 * 0,6+1 835 00080,3=1 827 000*0,1=2 008 773 тыс. руб.