Сборник заданий и задач по МДК 04.01 Оценка недвижимого имущества

Министерство образования, науки и молодежной политики

Краснодарского края

Государственное бюджетное профессиональное образовательное учреждение Краснодарского края «Колледж Ейский»

СБОРНИК ЗАДАНИЙ И ЗАДАЧ

 ПО МДК 04.01 Оценка недвижимого имущества

Для студентов специальности

21.02.05 Земельно-имущественные отношения

г.Ейск

2016г.

Рассмотрено                                                                                                               ОДОБРЕНО:

на заседании цикловой комиссии                          Организационно-методической комиссией

бухгалтерских дисциплин и дисциплин                                   ГБПОУ КК «Колледж Ейский»

специальности земельно-имущественные                          Протокол №__ «___»______201_г.

отношения                                                                 Председатель_________ /Е.Н. Литвинова/

Протокол №   от _______________

Председатель _________/О.Н. Федорова/

      Сборник заданий и задач по МДК 04.01 Оценка недвижимого имущества составлен в соответствии с рабочей программой, разработанной на основе федерального государственного образовательного стандарта по специальности 21.02.05 Земельно-имущественные отношения.

Составитель:

Федорова О.Н., преподаватель ГБПОУ КК «Колледж Ейский»

Пояснительная записка

Целью данного сборника является оказание методической помощи студентам для закрепления практических навыков в процессе самостоятельной работы по МДК 04.01 «Оценка недвижимого имущества».

Методическое пособие включает в себя задачи и задания с помощью которых студент научится:

- осуществлять сбор и обработку необходимой и достаточной информации об объекте оценки и аналогичным объектам,

- производить расчеты по оценке объекта оценки на основе применимых подходов и методов оценки

- обобщать результаты, полученные подходами, и давать обоснованное заключение об итоговой величине стоимости объекта оценки,

- рассчитывать сметную стоимость зданий и сооружений в соответствии с действующими нормативами и применяемыми методиками,

- классифицировать здания и сооружения в соответствии с принятой типологией,

- оформлять оценочную документацию в соответствии с требованиями  нормативных актов, регулирующих правоотношения в этой области.

Задача 1. Какую сумму необходимо ежегодно вносить в течение 3 лет на депозит для проведения реконструкции склада, стоимость реконструкции которого составляет 4 200 тыс. руб., если годовая ставка по банковскому вкладу равна 8% годовых?

Задача 2. Какую сумму необходимо ежемесячно вносить в течение 5 лет на депозит для проведения реконструкции склада, стоимость которого составляет 2 200 тыс. руб., если банк начисляет процент ежемесячно, а годовая ставка равна 8%.

Задача 3. Объект недвижимости производственного назначения приобретён 2,5 года назад за 15 млн. руб. Какова текущая стоимость объекта недвижимости, если темп прироста цен на данном сегменте рынка недвижимости составляет 9% в год?

Задача 4. Объект недвижимости будет приносить владельцу доход в размере 12 млн. руб. в конце каждого года в течение 5 лет, после чего ожидается продать объект за 150 млн. руб. Определить текущую стоимость объекта, если ставка дисконтирования равна 10%.

Задача 5. За 8 лет стоимость объекта недвижимости возросла с 1,2 млн. руб. до 2,7 млн.  руб. Определить ежегодный темп прироста цен на данном сегменте недвижимости.

Задача 6. За 5 лет стоимость объекта недвижимости возросла с 1 200 тыс.руб. до 2 700 тыс.руб. Определить ежемесячный темп прироста цен на данном сегменте недвижимости.

Задача 7. Господин Сидоров планирует приобретение жилого дома через 5 лет.  Какая сумма будет накоплена на счёте в банке для приобретения жилого дома, если господин Сидоров открыл счёт в банке на следующих условиях:

1) первоначальный взнос 500 тыс. руб.;

2) ежеквартальный взнос на депозит в течение 5 лет  200 тыс. руб.;

3) процентная ставка 8% годовых (начисление процентов ежеквартальное)?

Задача 8. Составить график погашения кредита в размере 1 млн руб. выданного на 5 лет под 11% годовых с ежегодным начислением процентов. Платеж по кредиту аннуитетный.

		0	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
1.	Остаток долга
2.	Общий платеж по кредиту
	В том числе
2.1.	погашение основной суммы долга
2.2.	проценты по обслуживанию долга

Задача 9. Оцените стоимость магазина со стабильным  чистым операционным доходом 2,5 млн. рублей в год. Однако в дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет потеря стоимости объекта составит по прогнозам 30% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 7,5%, премия за риск вложения в недвижимость - 2,5%, премия за низкую ликвидность - 1,5%, премия за инвестиционный менеджмент - 1,5%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Ринга.

Задача 10. Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 1 млн. руб. в год. В дальнейшем ожидается увеличение стоимости объекта, прирост цены по истечении 20 лет составит 10%. Безрисковая ставка составляет 8%, премия за риск вложения в недвижимость - 2,5%, премия за низкую ликвидность - 2,5%, премия за инвестиционный менеджмент - 2,5%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Инвуда.

Задача 11. Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 1 млн.  руб. в год. В дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет цена объекта составит по прогнозам 30% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 8%, премия за риск вложения в недвижимость - 1,5%, премия за инвестиционный менеджмент - 1,5%. Для определения премии за низкую ликвидность оценщик проанализировал срок экспозиции аналогичных объектов на рынке, который составляет 3 месяца. Норму возврата на капитал рассчитать методом Хоскольда.

Задача 12. Определить ЛНЭИ нежилого помещения. Возможные виды использования нежилого помещения: офис, ресторан или кафе, магазин. Все варианты являются законодательно разрешенными, физически осуществимыми и финансово реализуемыми, кроме организации места общественного питания.

	Вариант использования	офис	магазин	кафе
1.	Площадь помещения, м2	1000
2.	Рыночная ставка аренды, руб./м2 в год	24000	25500	23000
3.	Потери от недоиспользования, %	10	10	10
4.	Операционные расходы, руб./м2 в год	2500	2500	3500
5.	Ставка капитализации, %	15	15	15
6.	Расходы на ремонт, который необходимо провести  до начала использования объекта по данному варианту, руб.	0	200000	0

Задача 13. Оцените стоимость нежилого помещения, по которому спрогнозированы денежные потоки (ЧОД) в тыс. рублей:

1-й год - 500; 2-й год - 1200;  3-й год - 1250;  4-й год - 1300.

В конце прогнозного периода (через 4 года) прогнозируется продажа объекта недвижимости за 4500 тыс. руб. Безрисковая ставка составляет 8%, премия за риск вложения в недвижимость - 2,5%, премия за низкую ликвидность - 2,5%, премия за инвестиционный менеджмент - 1,5%.

Задача 14. Рассчитать стоимость офисного помещения, данные в таблице. Безрисковая ставка составляет 7,5%, премия за риск вложения в недвижимость - 2,5%, премия за низкую ликвидность - 1,5%, премия за инвестиционный менеджмент - 2,5%. Через 3 года стоимость реверсии рассчитать методом капитализации дохода, если прогнозируется, что стоимость перепродажи будет составлять 100% от первоначальной стоимости недвижимости.

	Вариант использования	Прогнозный период			Постпрог-нозный период
		1-й год	2-й год	3-й год	4-й год
1.	Площадь помещения, м2	500
2.	Рыночная ставка аренды, тыс. руб./м2 в год	25	26	26,5	27
3.	Потери от недоиспользования, %	50	20	15	15
4.	Операционные расходы (без учета ремонта), руб./м2 в год	2000	2050	2100	2200
5.	Расходы на ремонт, руб./м2	5000	0	0	0

Задача 15. Рассчитать стоимость магазина с годовым чистым операционным доходом 500000 руб., если известны данные по продажам аналогичных объектов недвижимости.

Показатель	Объекты -аналоги
	№1	№2	№3	№4
Цена продажи, руб.	2 000 000	1 600 000	1 500 000	1 100 000
ЧОД, руб.	400 000	305 000	310 000	215 000

Задача 16. Выявлены идентичные объекты недвижимости, которые отличаются по местоположению. Цена объекта в центре города - 155 000 руб./кв.м., цена объекта в спальном районе - 140 000 руб./кв.м., цена объекта в рядом с промышленной зоной -  120 000 руб./кв.м. Определите коэффициентные корректировки на местоположение для различных оценочных ситуаций и заполните таблицу корректировок.

Таблица корректировок на местоположение

Объект оценки	Объект-аналог
	В центре	В спальном районе	В промзоне
В центре
В спальном районе
В промзоне

Задача 17. По данным рынка недвижимости был выявлен среднегодовой прирост цен в размере 6% год в сегменте офисных помещений до 100 метров. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки поправки внесены кроме поправки на время продажи. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (дата проведения оценки - 10 апреля 2013) площадью 85 кв.м..

Характеристики	Оцениваемый объект	Аналоги
		1	2	3
Первоначальная цена, тыс. руб./кв.м
Корректировка
Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м
:	:	:	:	:
Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м	-	155	147	140
Время продажи	10 апреля 2013	Апрель 2013	Январь 2013	Октябрь 2012
Корректировка на время продажи	-
Скорректированная цена	-
Средняя скорректированная цена по аналогам
Стоимость объекта оценки

Задача 18. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки корректировки внесены, кроме поправки на состояние объектов недвижимости. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (состояние удовлетворительное) площадью 200 кв.м.

Выявлены парные продажи:  два идентичных объекта недвижимости, цена объекта парной продажи в хорошем состоянии  97 тыс. руб./кв.м, в

удовлетворительном составляет 64 тыс. руб./кв.м .

Характеристики	Оцениваемый объект	Аналоги
		1	2	3
Первоначальная цена, тыс. руб./кв.м
Корректировка
Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м
:	:	:	:	:
Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м	-	152	117	119
Состояние
Корректировка на время продажи	-
Скорректированная цена	-
Средняя скорректированная цена по аналогам
Стоимость объекта оценки

Задача 19. Определите стоимость объекта недвижимости (земельный участок и здание). Стоимость земельного участка равна 1 500 000 рублей. Суммарный накопленный износ здания составляет 20%. Строительный объем здания - 1700 куб.м.

Стоимость строительства  1 куб. м. на 01.01.05г., руб./куб.м.	70000
Коэффициент перехода из уровня цен 1.01.2005г. на дату проведения оценки	2,67
Прибыль предпринимателя	25%
НДС	18%

Задача 20.  Определите стоимость объекта недвижимости (земельный участок и здание).  Затраты на воспроизводство здания как нового равны 20500000 рублей. Рыночная стоимость земельного участка определена на уровне 4500000 рублей. Признаки функционального и внешнего устаревания не выявлены. Данные для определения физического износа представлены в таблице.

Конструктивные элементы здания	Характеристика материалов здания	Выявленные дефекты конструктивного элемента	Оценка физиче-ского износа, %	Удельный вес элемента, %
Фундамент	Железобетонный	Признаки неравномерной осадки, незначительные трещины	30	5
Стены и перегородки	Железобетонные панели	признаков продолжающейся неравномерной осадки не наблюдается; качество материалов вполне удовлетворительное, местами незначительная сырость стен.	20	14
Перекрытие	Железобетонные плиты	Трещины в стыках, мелкие трещины	20	25
Крыша / Кровля	Рулонная по бетонному основанию	Общий износ, мелкие повреждения, материал вполне удовлетворительный	40	6
Полы	Плиточные	Стирание поверхности в ходовых местах	20	8
Проемы	Оконные: двойные створные, двери: филенчатые	Оконные - гнили нет, рамы исправны, окраска в порядке; Двери - полотна вполне исправны	10	10
Отделка	улучшенная штукатурка с высококачественной окраской	Частичное осыпание штукатурки	20	9
Санитарно-технические и электротехнические устройства	Центральное отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электроосвещение	Общий износ, нагревательные и другие приборы всей системы в исправности и на месте; изолировка местами повреждена; водопровод - в трубопроводе имеются следы мелкого ремонта; функционирование правильное, утечки воды не наблюдается;	30	20
Прочие работы	Отмостки	Трещины	40

Задача 21. Оцените стоимость магазина со стабильным  чистым операционным доходом 1,5 млн. рублей в год. Однако в дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет потеря стоимости объекта составит по прогнозам 20% его первоначальной цены. Безрисковая ставка доходности составляет 10%, премия за риск вложения в недвижимость - 2%, премия за низкую ликвидность - 1%, премия за инвестиционный менеджмент - 1%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Инвуда.

Задача 22. Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 700 тыс. руб. в год. В дальнейшем ожидается увеличение стоимости объекта, прирост цены по истечении 20 лет составит 40%. Безрисковая ставка доходности составляет 10%, премия за риск вложения в недвижимость - 2%, премия за низкую ликвидность - 5%, премия за инвестиционный менеджмент - 2%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Ринга.

Задача 23. Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 700 тыс. руб. в год. В дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет цена объекта составит по прогнозам 30% его первоначальной цены. Безрисковая ставка доходности составляет 10%, премия за риск вложения в недвижимость - 2,5%, премия за инвестиционный менеджмент - 2,5%. Для определения премии за низкую ликвидность оценщик проанализировал срок экспозиции аналогичных объектов на рынке, который составляет 3 месяца. Норму возврата на капитал рассчитать методом Хоскольда. 

Задача 24. Определить ЛНЭИ нежилого помещения. Возможные виды использования нежилого помещения: офис разного класса или торговое. Все варианты являются законодательно разрешенными, физически осуществимыми и финансово реализуемыми, кроме организации места общественного питания.

	Вариант использования	Офис В+	Офис В-	торговое
1.	Площадь помещения, м2	500
2.	Рыночная ставка аренды, руб./м2 в год	22000	20000	20000
3.	Потери от недоиспользования, %	10	10	10
4.	Операционные расходы, руб./м2 в год	3900	3000	3500
5.	Ставка капитализации, %	15	15	15
6.	Расходы на ремонт, который необходимо провести  до начала использования объекта по данному варианту, руб.	200000	0	0

Задача 25. Оцените стоимость нежилого помещения, по которому спрогнозированы денежные потоки (ЧОД) в тыс. рублей: 1-й год - 800; 2-й год - 1200;  3-й год - 1400;  4-й год - 1450. В конце прогнозного периода (через 4 года) прогнозируется продажа объекта недвижимости за 6500 тыс. руб. Безрисковая ставка составляет 8%, премия за риск вложения в недвижимость - 2 %, премия за низкую ликвидность - 1,5%, премия за инвестиционный менеджмент - 1,5%.

Задача 26. Рассчитать стоимость офисного помещения, данные в таблице. Безрисковая ставка составляет 9%, премия за риск вложения в недвижимость - 2,5%, премия за низкую ликвидность - 3%, премия за инвестиционный менеджмент - 2,5%. Через 3 года стоимость реверсии рассчитать методом капитализации дохода, если прогнозируется, что стоимость перепродажи будет составлять 100% от первоначальной стоимости недвижимости.

	Вариант использования	Прогнозный период			Постпрог-нозный период
		1-й год	2-й год	3-й год	4-й год
1.	Площадь помещения, м2	300
2.	Рыночная ставка аренды, руб./м2 в год	15000	15500	16000	16500
3.	Потери от недоиспользования, %	50	20	15	15
4.	Операционные расходы ( без учета ремонта), руб./м2 в год	2450	2500	2650	2700
5.	Расходы на ремонт, руб./ м2	5000	0	0	0

Задача 27. Рассчитать стоимость магазина с годовым чистым операционным доходом 450 тыс. руб., если известны данные по продажам аналогичных объектов недвижимости.

Показатель	Объекты -аналоги
	№1	№2	№3	№4
Цена продажи, руб.	12 000 000	1 500 000	1 400 000	1 000 000
ЧОД, руб. в год	2 000 000	300 000	290 000	190 000

Задача 28. Выявлены идентичные объекты недвижимости, которые отличаются по местоположению. Цена объекта в центре города - 140 000 руб./кв.м., цена объекта в спальном районе - 130 000 руб./кв.м., цена объекта в рядом с промышленной зоной -  120 000 руб./кв.м. Определите коэффициентные корректировки на местоположение для различных оценочных ситуаций и заполните таблицу корректировок.

Таблица корректировок на местоположение

Объект оценки	Объект-аналог
	В центре	В спальном районе	В промзоне
В центре
В спальном районе
В промзоне

Задача 29. По данным рынка недвижимости был выявлен среднегодовой прирост цен в размере 6% год в сегменте офисных помещений до 100 метров. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки поправки внесены кроме поправки на время продажи. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (дата проведения оценки - 10 апреля 2015) площадью 50 кв.м..

Характеристики	Оцениваемый объект	Аналоги
		1	2	3
Первоначальная цена, тыс. руб./кв.м
Корректировка
Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м
Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м	-	150	145	140
Время продажи		Апрель 2015	Январь 2015	Октябрь 2014
Корректировка на время продажи	-
Скорректированная цена	-
Средняя скорректированная цена по аналогам
Стоимость объекта оценки

Задача 30. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки корректировки внесены, кроме поправки на состояние объектов недвижимости. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (состояние удовлетворительное) площадью 200 кв.м.

Выявлены парные продажи:  два идентичных объекта недвижимости, цена объекта парной продажи в хорошем состоянии  120 тыс. руб./кв.м, в удовлетворительном составляет 90 тыс. руб./кв.м .

Характеристики	Оцениваемый объект	Аналоги
		1	2	3
Первоначальная цена, тыс. руб./кв.м
Корректировка
Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м
:	:	:	:	:
Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м	-	150	120	115
Состояние
Корректировка на состояние	-
Скорректированная цена	-
Средняя скорректированная цена по аналогам
Стоимость объекта оценки

Задача 31.  Определите стоимость объекта недвижимости, если стоимость земельного участка равна 750000 рублей. Физический износ здания составляет 26%. Признаки функционального и внешнего устаревания не выявлены. Строительный объем здания - 1500 куб.м.

Стоимость строительства  1 куб. м. на 01.01.10г. (без учета НДС и прибыли предпринимателя), руб./куб.м.	4954,65
Коэффициент перехода из уровня цен 1.01.2010 г. на дату проведения оценки	1,67
Прибыль предпринимателя	25%
НДС	18%

Задача 32. Определите стоимость объекта недвижимости, если полная стоимость воспроизводства оцениваемого объекта равна 10 млн. рублей. Рыночная стоимость земельного участка определена на уровне 4 млн. рублей. Признаки функционального и внешнего устаревания  не выявлены. Данные для определения физического износа представлены в таблице.

Конструктивные элементы здания	Характеристика материалов здания	Выявленные дефекты конструктивного элемента	Оценка физиче-ского износа, %	Удельный вес элемента, %
Фундамент	Железобетонный	Признаки неравномерной осадки, незначительные трещины	30	5
Стены и перегородки	Железобетонные панели	признаков продолжающейся неравномерной осадки не наблюдается; качество материалов вполне удовлетворительное, местами незначительная сырость стен.	30	14
Перекрытие	Железобетонные плиты	Трещины в стыках, мелкие трещины	20	25
Крыша / Кровля	Рулонная по бетонному основанию	Общий износ, мелкие повреждения, материал вполне удовлетворительный	40	6
Полы	Плиточные	Стирание поверхности в ходовых местах	20	8
Проемы	Оконные: двойные створные, двери: филенчатые	Оконные - гнили нет, рамы исправны, окраска в порядке; Двери - полотна вполне исправны	10	10
Отделка	улучшенная штукатурка с высококачественной окраской	Частичное осыпание штукатурки	20	9
Санитарно-технические и электротехнические устройства	Центральное отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электроосвещение	Общий износ, нагревательные и другие приборы всей системы в исправности и на месте; изолировка местами повреждена; водопровод - в трубопроводе имеются следы мелкого ремонта; функционирование правильное, утечки воды не наблюдается;	30	21
Прочие работы	Отмостки	Трещины	20	2

Задача 33. Оцените стоимость магазина со стабильным чистым операционным доходом 1,5 млн. рублей в год. Однако, в дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет потеря стоимости объекта составит по прогнозам 20% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,2%, премия за инвестиционный менеджмент – 1%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Ринга

Задача 34. Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 700 тыс. руб. в год. В дальнейшем ожидается увеличение стоимости объекта, прирост цены по истечении 20 лет составит 40%. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 2,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 2,5%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Инвуда

Задача 35. Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 700 тыс. руб. в год. В дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет цена объекта составит по прогнозам 30% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 2,5%. Для определения премии за низкую ликвидность оценщик проанализировал срок экспозиции аналогичных объектов на рынке, который составляет 3 месяца. Норму возврата на капитал рассчитать методом Хоскальда

36.Задание: Описать объект оценки используя технический паспорт

Характеристика	Описание
1	2
Адрес объекта:
Местоположение:
Тип объекта недвижимости:
Цель оценки:
Оцениваемые права:
Год постройки:
Площадь помещения, м2
Класс капитальности
Строительные характеристики:
Фундамент
Стены
Перекрытия
Перегородки
Кровля
Наружная отделка
Окна
Внутренняя отделка: кухня жилые комнаты санитарный узел
Системы инженерного обеспечения
Водопровод
Электросети
Канализационная сеть
Система отопления и охлаждения
Телефон
Радио
Телевидение
Сигнализация
Внешнее благоустройство
Стоянка для автомашин
Уличное освещение
Тротуары
Наличие коммунальных услуг
Транспортная доступность
Рельеф
Затопляемость
Подземные воды

37. Задание: Заполните таблицу и определите накопленный износ объекта

Конструкции	Удельный вес, в %	Износ элемента, %	коэффициент функционального износа	Поправочный индекс	Индекс
1. Фундамент
2. Стены и Перегородки
3. Перекрытия
4. Кровля
5. Полы
6. Проемы
7. Отделочные работы
8. Внутренняя сантехника
9. Прочие работы
Итого

Задача 38. Определить, какая сумма будет накоплена на счете к концу второго года, если сегодня положить на счет, приносящий 15% годовых, 2540 долларов.

Вариант А. Начисление процента осуществляется в конце каждого года:

Вариант Б. Начисление процента осуществляется в конце каждого месяца

Задача 39. Определить текущую стоимость 3256 долл., которые будут получены в конце года при 13%-й ставке дисконта.

Вариант А. Начисление процента осуществляется в конце года:

Вариант Б. Начисление процента осуществляется в конце каждого месяца:

Задача 40. Участок 55 х 64 м зонирован под жилую или торговую застройку. Оценщик должен по всем вариантам использования собрать информацию по стоимости строительства, чистому операционному доходу, рыночным ставкам отдачи. Выяснилось, что рыночный коэффициент капитализации на постройки – 15%, на землю – 12%.  

Показатели, $	Жилой дом	Офисное здание	Магазин
Стоимость строительства	1 126 000	1 054 000	983 000
ЧОД	125 000	163 000	144 000
Доход на сооружения (15%)
Доход на землю (12%)
Стоимость земли

Задача 41. Склад может быть сдан по цене, обеспечивающей владельцам $43 000 чистого дохода в год. Владельцы задумали часть складских помещений превратить в офисные и соответственно поднять арендные платежи. Переделка будет стоить им приблизительно $126 000 и, вероятно, повысит рыночную стоимость объекта, которая ныне составляет $574 000. Оценщик рассчитал, что с офисными помещениями годовая арендная плата может быть повышена до $85 000, хотя площадь складских помещений и уменьшится. Определить НЭИ объекта.

Показатели, $	Только склад	Склад с офисом
ЧОД
Коэффициент капитализации, %	13,0	13,0
Капитализированный ЧОД
Стоимость реконструкции
Рыночная стоимость объекта

Задача 42. Здание относится к 1-й группе капитальности, не имеет явных признаков физического износа. Определить физический износ здания по формуле Росса, если оно эксплуатируется в течение 17 лет, а Tнорм = 128 лет.

Задача 43. Аналитик собрал следующие данные по сопоставимым объектам (см. таблицу). Определить:

1) Корректировку на разницу в площади.

2) Корректировку на наличие сада.

3) Корректировку на наличие гаража.

параметры	Объект 1 (ОС1)	Объект 2 (ОС2)		Объект 3 (ОС3)			Объект 4 (ОС4)
Площадь, кв.м	126		126		158	158
Гараж	есть		есть		есть	нет
Сад	есть		нет		есть	нет
Цена продажи, $	45 000		48 000		51 000	57 000

Задача 44. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники сравнительного анализа, если известно, что чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 126 тыс. руб.; на местном рынке зафиксированы следующие сделки с объектами недвижимости, аналогичными оцениваемому:

Показатели				Сделка, тыс. руб.
1		2		3		4
Цена продажи	2 453		3 700		4 600		3 300
Чистый операционный доход	545		1 086		955		1 032
Весовой коэффициент, Yj	0,23		0,33		0,16		0,31

Задача 45.  Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники коэффициента операционных расходов, если известно, что мультипликатор ДВД составляет 1,047; ДВД и ОР для объекта оценки определен как 1 023 тыс. руб. и 237 тыс. руб. соответственно.

Задача 46. Определить, какая сумма будет накоплена на счете к концу второго года, если сегодня положить на счет, приносящий 13% годовых, 3240 долларов.

Вариант А. Начисление процента осуществляется в конце каждого года:

Вариант Б. Начисление процента осуществляется в конце каждого месяца:

Задача 47.  Определить, какая сумма будет накоплена на счете к концу второго года, если сегодня положить на счет, приносящий 13% годовых, 3240 долларов.

Вариант А. Начисление процента осуществляется в конце каждого года:

Вариант Б. Начисление процента осуществляется в конце каждого месяца

Задача 48. Определить текущую стоимость 1257 долл., которые будут получены в конце года при 12%-й ставке дисконта.

Вариант А. Начисление процента осуществляется в конце года:

Вариант Б. Начисление процента осуществляется в конце каждого месяца

Задача 49.  Участок 54 х 62 м  зонирован под жилую или торговую застройку. Оценщик должен по всем вариантам использования собрать информацию по стоимости строительства, чистому операционному доходу, рыночным ставкам отдачи. Выяснилось, что рыночный коэффициент капитализации на постройки – 12%, на землю – 14%.    

Показатели, $	Жилой дом	Офисное здание	Магазин
Стоимость строительства	1 226 000	1 154 000	883 000
ЧОД	127 000	168 000	149 000
Доход на сооружения (12%)
Доход на землю (14%)
Стоимость земли

Задача 50. Определить, какая сумма будет накоплена на счете к концу второго года, если сегодня положить на счет, приносящий 11% годовых, 3356 долларов.

Вариант А. Начисление процента осуществляется в конце каждого года:

Вариант Б. Начисление процента осуществляется в конце каждого месяца:

Задача 51.  Определить текущую стоимость 2567 долл., которые будут получены в конце года при 15%-й ставке дисконта.

Вариант А. Начисление процента осуществляется в конце года:

Вариант Б. Начисление процента осуществляется в конце каждого месяца:

Задача 52.  Участок 45 х 66 м зонирован под жилую или торговую застройку. Оценщик должен по всем вариантам использования собрать информацию по стоимости строительства, чистому операционному доходу, рыночным ставкам отдачи. Выяснилось, что рыночный коэффициент капитализации на постройки – 11%, на землю – 12%.    

Показатели, $	Жилой дом	Офисное здание	Магазин
Стоимость строительства	1 235 000	1 153 000	873 000
ЧОД	137 000	138 000	153 000
Доход на сооружения (11%)
Доход на землю (12%)
Стоимость земли

Задача 53. Составить график погашения кредита в размере 2 млн. руб. выданного на 7 лет под 13% годовых с ежегодным начислением процентов. Платеж по кредиту аннуитетный.

		0	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
1.	Остаток долга
2.	Общий платеж по кредиту
	В том числе
2.1.	погашение основной суммы долга
2.2.	проценты по обслуживанию долга

Задача 54. Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 3 млн.  руб. в год. В дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 14 лет цена объекта составит по прогнозам 36% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 8%, премия за риск вложения в недвижимость - 1,8%, премия за инвестиционный менеджмент - 1,8%. Для определения премии за низкую ликвидность оценщик проанализировал срок экспозиции аналогичных объектов на рынке, который составляет 4 месяца. Норму возврата на капитал рассчитать методом Хоскольда.

Задача 55. Выявлены идентичные объекты недвижимости, которые отличаются по местоположению. Цена объекта в центре города - 157 000 руб./кв.м., цена объекта в спальном районе - 198 000 руб./кв.м., цена объекта в рядом с промышленной зоной -  135 000 руб./кв.м. Определите коэффициентные корректировки на местоположение для различных оценочных ситуаций и заполните таблицу корректировок.

Таблица корректировок на местоположение

Объект оценки	Объект-аналог
	В центре	В спальном районе	В промзоне
В центре
В спальном районе
В промзоне

Задача 56. По данным рынка недвижимости был выявлен среднегодовой прирост цен в размере 8% год в сегменте офисных помещений до 137 метров. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки поправки внесены кроме поправки на время продажи. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (дата проведения оценки - 13 апреля 2016) площадью 86 кв.м..

Характеристики	Оцениваемый объект	Аналоги
		1	2	3
Первоначальная цена, тыс. руб./кв.м
Корректировка
Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м
:	:	:	:	:
Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м	-	156	168	135
Время продажи	13 апреля 2016	Апрель 2016	Январь 2016	Октябрь 2015
Корректировка на время продажи	-
Скорректированная цена	-
Средняя скорректированная цена по аналогам
Стоимость объекта оценки

Задача 57. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки корректировки внесены, кроме поправки на состояние объектов недвижимости. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (состояние удовлетворительное) площадью 265 кв.м.

Выявлены парные продажи:  два идентичных объекта недвижимости, цена объекта парной продажи в хорошем состоянии  37 тыс. руб./кв.м, в удовлетворительном составляет 74 тыс. руб./кв.м .

Характеристики	Оцениваемый объект	Аналоги
		1	2	3
Первоначальная цена, тыс. руб./кв.м
Корректировка
Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м
Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м	-	147	118	119
Состояние
Корректировка на время продажи	-
Скорректированная цена	-
Средняя скорректированная цена по аналогам
Стоимость объекта оценки

Задача 58. Определите стоимость объекта недвижимости (земельный участок и здание). Стоимость земельного участка равна 1 784 000 рублей. Суммарный накопленный износ здания составляет 23%. Строительный объем здания - 1768 куб.м.

Стоимость строительства  1 куб. м. на 01.01.16г., руб./куб.м.	77000
Коэффициент перехода из уровня цен 1.01.2016г. на дату проведения оценки	2,67
Прибыль предпринимателя	25%
НДС	18%

Задача 59. Оцените стоимость магазина со стабильным  чистым операционным доходом 2,9 млн. рублей в год. Однако, в дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 25 лет потеря стоимости объекта составит по прогнозам 30% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 7,5%, премия за риск вложения в недвижимость - 2,5%, премия за низкую ликвидность - 1,5%, премия за инвестиционный менеджмент - 1,5%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Ринга.

Задача 60. Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 3 млн. руб. в год. В дальнейшем ожидается увеличение стоимости объекта, прирост цены по истечении 28 лет составит 12%. Безрисковая ставка составляет 4%, премия за риск вложения в недвижимость - 2,6%, премия за низкую ликвидность - 2,6%, премия за инвестиционный менеджмент - 2,6%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Инвуда.

Задача 61. Какую сумму необходимо ежегодно вносить в течение 5 лет на депозит для проведения реконструкции склада, стоимость реконструкции которого составляет 6 200 тыс. руб., если годовая ставка по банковскому вкладу равна 12% годовых?

Задача 62. Какую сумму необходимо ежемесячно вносить в течение 7 лет на депозит для проведения реконструкции склада, стоимость которого составляет 3 200 тыс. руб., если банк начисляет процент ежемесячно, а годовая ставка равна 10%.

Задача 63. Объект недвижимости производственного назначения приобретён 2,8 года назад за 17 млн руб. Какова текущая стоимость объекта недвижимости, если темп прироста цен на данном сегменте рынка недвижимости составляет 14% в год?

Задача 64. Объект недвижимости будет приносить владельцу доход в размере 15 млн. руб. в конце каждого года в течение 4 лет, после чего ожидается продать объект за 157 млн. руб. Определить текущую стоимость объекта, если ставка дисконтирования равна 13%.

Задача 65. За 7 лет стоимость объекта недвижимости возросла с 1,9 млн. руб. до 2,4 млн.  руб. Определить ежегодный темп прироста цен на данном сегменте недвижимости.

Задача 66. За 7 лет стоимость объекта недвижимости возросла с 1 255 тыс.руб. до 2 786 тыс.руб. Определить ежемесячный темп прироста цен на данном сегменте недвижимости.

Задача 67. Господин Сидоров планирует приобретение жилого дома через 8 лет.  Какая сумма будет накоплена на счёте в банке для приобретения жилого дома, если господин Сидоров открыл счёт в банке на следующих условиях:

1) первоначальный взнос 600 тыс. руб.;

2) ежеквартальный взнос на депозит в течение 8 лет  236 тыс. руб.;

3) процентная ставка 12% годовых (начисление процентов ежеквартальное)?

Задача 68. Оцените стоимость магазина со стабильным  чистым операционным доходом 1,3 млн. рублей в год. Однако в дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 26 лет потеря стоимости объекта составит по прогнозам 21% его первоначальной цены. Безрисковая ставка доходности составляет 12%, премия за риск вложения в недвижимость - 3%, премия за низкую ликвидность - 2%, премия за инвестиционный менеджмент - 2%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Инвуда.

Задача 69. Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 723 тыс. руб. в год. В дальнейшем ожидается увеличение стоимости объекта, прирост цены по истечении 25 лет составит 42%. Безрисковая ставка доходности составляет 12%, премия за риск вложения в недвижимость - 4%, премия за низкую ликвидность - 6%, премия за инвестиционный менеджмент - 3%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Ринга.

Задача 70. Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 800 тыс. руб. в год. В дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 29 лет цена объекта составит по прогнозам 32% его первоначальной цены. Безрисковая ставка доходности составляет 14%, премия за риск вложения в недвижимость - 2,7%, премия за инвестиционный менеджмент - 2,4%. Для определения премии за низкую ликвидность оценщик проанализировал срок экспозиции аналогичных объектов на рынке, который составляет 3 месяца. Норму возврата на капитал рассчитать методом Хоскольда. 

Задача 71. Определить ЛНЭИ нежилого помещения. Возможные виды использования нежилого помещения: офис разного класса или торговое. Все варианты являются законодательно разрешенными, физически осуществимыми и финансово реализуемыми, кроме организации места общественного питания.

	Вариант использования	Офис В+	Офис В-	торговое
1.	Площадь помещения, м2	575
2.	Рыночная ставка аренды, руб./м2 в год	23000	21000	21000
3.	Потери от недоиспользования, %	12	12	12
4.	Операционные расходы, руб./м2 в год	3500	3000	3500
5.	Ставка капитализации, %	13	13	13
6.	Расходы на ремонт, который необходимо провести  до начала использования объекта по данному варианту, руб.	246000	0	0

Задача 72. Оцените стоимость нежилого помещения, по которому спрогнозированы денежные потоки (ЧОД) в тыс. рублей: 1-й год - 700; 2-й год - 1100;  3-й год - 1300;  4-й год - 1350. В конце прогнозного периода (через 4 года) прогнозируется продажа объекта недвижимости за 6600 тыс. руб. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость - 1 %, премия за низкую ликвидность - 1,7%, премия за инвестиционный менеджмент - 1,7%.

Задача 73. Рассчитать стоимость офисного помещения, данные в таблице. Безрисковая ставка составляет 13%, премия за риск вложения в недвижимость - 2,6%, премия за низкую ликвидность - 4%, премия за инвестиционный менеджмент - 2,8%. Через 2 года стоимость реверсии рассчитать методом капитализации дохода, если прогнозируется, что стоимость перепродажи будет составлять 100% от первоначальной стоимости недвижимости.

	Вариант использования	Прогнозный период			Постпрог-нозный период
		1-й год	2-й год	3-й год	4-й год
1.	Площадь помещения, м2	346
2.	Рыночная ставка аренды, руб./м2 в год	16000	16500	16000	17500
3.	Потери от недоиспользования, %	55	26	17	18
4.	Операционные расходы ( без учета ремонта), руб./м2 в год	2850	2900	2950	3000
5.	Расходы на ремонт, руб./ м2	6000	0	0	0

Задача 74. Выявлены идентичные объекты недвижимости, которые отличаются по местоположению. Цена объекта в центре города - 1500 000 руб./кв.м., цена объекта в спальном районе - 1550 000 руб./кв.м., цена объекта в рядом с промышленной зоной -  125 000 руб./кв.м. Определите коэффициентные корректировки на местоположение для различных оценочных ситуаций и заполните таблицу корректировок.

Таблица корректировок на местоположение

Объект оценки	Объект-аналог
	В центре	В спальном районе	В промзоне
В центре
В спальном районе
В промзоне

Задача 75. По данным рынка недвижимости был выявлен среднегодовой прирост цен в размере 7% год в сегменте офисных помещений до 130 метров. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки поправки внесены кроме поправки на время продажи. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (дата проведения оценки - 12 апреля 2016) площадью 58 кв.м..

Характеристики	Оцениваемый объект	Аналоги
		1	2	3
Первоначальная цена, тыс. руб./кв.м
Корректировка
Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м
Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м	-	155	150	145
Время продажи		Апрель 2016	Январь 20165	Октябрь 2015
Корректировка на время продажи	-
Скорректированная цена	-
Средняя скорректированная цена по аналогам
Стоимость объекта оценки

Задача 76. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки корректировки внесены, кроме поправки на состояние объектов недвижимости. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (состояние удовлетворительное) площадью 325 кв.м.

Выявлены парные продажи:  два идентичных объекта недвижимости, цена объекта парной продажи в хорошем состоянии  150 тыс. руб./кв.м, в удовлетворительном составляет 97 тыс. руб./кв.м .

Характеристики	Оцениваемый объект	Аналоги
		1	2	3
Первоначальная цена, тыс. руб./кв.м
Корректировка
Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м
:	:	:	:	:
Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м	-	155	127	135
Состояние
Корректировка на состояние	-
Скорректированная цена	-
Средняя скорректированная цена по аналогам
Стоимость объекта оценки

Задача 77.  Определите стоимость объекта недвижимости, если стоимость земельного участка равна 654000 рублей. Физический износ здания составляет 28%. Признаки функционального и внешнего устаревания не выявлены. Строительный объем здания - 1700 куб.м.

Стоимость строительства  1 куб. м. на 01.01.15г. (без учета НДС и прибыли предпринимателя), руб./куб.м.	4467,65
Коэффициент перехода из уровня цен 1.01.2010 г. на дату проведения оценки	1,62
Прибыль предпринимателя	23%
НДС	16%

Задача 78. Определите стоимость объекта недвижимости, если полная стоимость воспроизводства оцениваемого объекта равна 11 млн. рублей. Рыночная стоимость земельного участка определена на уровне 3 млн. рублей. Признаки функционального и внешнего устаревания  не выявлены. Данные для определения физического износа представлены в таблице.

Конструктивные элементы здания	Характеристика материалов здания	Выявленные дефекты конструктивного элемента	Оценка физиче-ского износа, %	Удельный вес элемента, %
Фундамент	Железобетонный	Признаки неравномерной осадки, незначительные трещины	32	7
Стены и перегородки	Железобетонные панели	признаков продолжающейся неравномерной осадки не наблюдается; качество материалов вполне удовлетворительное, местами незначительная сырость стен.	31	12
Перекрытие	Железобетонные плиты	Трещины в стыках, мелкие трещины	21	23
Крыша / Кровля	Рулонная по бетонному основанию	Общий износ, мелкие повреждения, материал вполне удовлетворительный	42	2
Полы	Плиточные	Стирание поверхности в ходовых местах	21	7
Проемы	Оконные: двойные створные, двери: филенчатые	Оконные - гнили нет, рамы исправны, окраска в порядке; Двери - полотна вполне исправны	12	12
Отделка	улучшенная штукатурка с высококачественной окраской	Частичное осыпание штукатурки	21	5
Санитарно-технические и электротехнические устройства	Центральное отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электроосвещение	Общий износ, нагревательные и другие приборы всей системы в исправности и на месте; изолировка местами повреждена; водопровод - в трубопроводе имеются следы мелкого ремонта; функционирование правильное, утечки воды не наблюдается;	37	24
Прочие работы	Отмостки	Трещины	23	4

Задача 79. Оцените стоимость магазина со стабильным чистым операционным доходом 1,7 млн. рублей в год. Однако, в дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 26 лет потеря стоимости объекта составит по прогнозам 28% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 5%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,9%, премия за низкую ликвидность – 1,9%, премия за инвестиционный менеджмент – 2%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Ринга

Задача 80. По данным рынка недвижимости был выявлен среднегодовой прирост цен в размере 6% год в сегменте офисных помещений до 100 метров. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки поправки внесены кроме поправки на время продажи. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (дата проведения оценки - 10 апреля 2013) площадью 85 кв.м..

Характеристики	Оцениваемый объект	Аналоги
		1	2	3
Первоначальная цена, тыс. руб./кв.м
Корректировка
Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м
:	:	:	:	:
Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м	-	155	147	140
Время продажи	10 апреля 2013	Апрель 2013	Январь 2013	Октябрь 2012
Корректировка на время продажи	-
Скорректированная цена	-
Средняя скорректированная цена по аналогам
Стоимость объекта оценки

Задача 81. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки корректировки внесены, кроме поправки на состояние объектов недвижимости. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (состояние удовлетворительное) площадью 200 кв.м.

Выявлены парные продажи:  два идентичных объекта недвижимости, цена объекта парной продажи в хорошем состоянии  97 тыс. руб./кв.м, в удовлетворительном составляет 64 тыс. руб./кв.м .

Характеристики	Оцениваемый объект	Аналоги
		1	2	3
Первоначальная цена, тыс. руб./кв.м
Корректировка
Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м
:	:	:	:	:
Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м	-	140	110	112
Состояние
Корректировка на время продажи	-
Скорректированная цена	-
Средняя скорректированная цена по аналогам
Стоимость объекта оценки

Задача 82. Определите стоимость объекта недвижимости (земельный участок и здание). Стоимость земельного участка равна 1 500 000 рублей. Суммарный накопленный износ здания составляет 20%. Строительный объем здания - 1700 куб.м.

Стоимость строительства  1 куб. м. на 01.01.05г., руб./куб.м.	70000
Коэффициент перехода из уровня цен 1.01.2005г. на дату проведения оценки	2,67
Прибыль предпринимателя	25%
НДС	18%

Задача 83.  Определите стоимость объекта недвижимости (земельный участок и здание).  Затраты на воспроизводство здания как нового равны 20500000 рублей. Рыночная стоимость земельного участка определена на уровне 4500000 рублей. Признаки функционального и внешнего устаревания не выявлены. Данные для определения физического износа представлены в таблице.

Конструктивные элементы здания	Характеристика материалов здания	Выявленные дефекты конструктивного элемента	Оценка физиче-ского износа, %	Удельный вес элемента, %
Фундамент	Железобетонный	Признаки неравномерной осадки, незначительные трещины	33	7
Стены и перегородки	Железобетонные панели	признаков продолжающейся неравномерной осадки не наблюдается; качество материалов вполне удовлетворительное, местами незначительная сырость стен.	28	13
Перекрытие	Железобетонные плиты	Трещины в стыках, мелкие трещины	21	26
Крыша / Кровля	Рулонная по бетонному основанию	Общий износ, мелкие повреждения, материал вполне удовлетворительный	42	5
Полы	Плиточные	Стирание поверхности в ходовых местах	22	9
Проемы	Оконные: двойные створные, двери: филенчатые	Оконные - гнили нет, рамы исправны, окраска в порядке; Двери - полотна вполне исправны	12	12
Отделка	улучшенная штукатурка с высококачественной окраской	Частичное осыпание штукатурки	24	5
Санитарно-технические и электротехнические устройства	Центральное отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электроосвещение	Общий износ, нагревательные и другие приборы всей системы в исправности и на месте; изолировка местами повреждена; водопровод - в трубопроводе имеются следы мелкого ремонта; функционирование правильное, утечки воды не наблюдается;	46	13
Прочие работы	Отмостки	Трещины	45

Задача 84. Оцените стоимость магазина со стабильным  чистым операционным доходом 1,7 млн. рублей в год. Однако, в дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 17 лет потеря стоимости объекта составит по прогнозам 32% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 4,5%, премия за риск вложения в недвижимость - 3,5%, премия за низкую ликвидность - 3,5%, премия за инвестиционный менеджмент - 3,5%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Ринга

Задача 85. Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 3 млн. руб. в год. В дальнейшем ожидается увеличение стоимости объекта, прирост цены по истечении 27 лет составит 16%. Безрисковая ставка составляет 12%, премия за риск вложения в недвижимость - 2,8%, премия за низкую ликвидность - 2,8%, премия за инвестиционный менеджмент - 2,8%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Инвуда.

Задача 86. Оцените стоимость нежилого помещения, по которому спрогнозированы денежные потоки (ЧОД) в тыс. рублей:

1-й год - 500; 2-й год - 1200;  3-й год - 1250;  4-й год - 1300.

В конце прогнозного периода (через 4 года) прогнозируется продажа объекта недвижимости за 4500 тыс. руб. Безрисковая ставка составляет 8%, премия за риск вложения в недвижимость - 2,5%, премия за низкую ликвидность - 2,5%, премия за инвестиционный менеджмент - 1,5%.

Задача 87. Рассчитать стоимость офисного помещения, данные в таблице. Безрисковая ставка составляет 7,5%, премия за риск вложения в недвижимость - 2,5%, премия за низкую ликвидность - 1,5%, премия за инвестиционный менеджмент - 2,5%. Через 3 года стоимость реверсии рассчитать методом капитализации дохода, если прогнозируется, что стоимость перепродажи будет составлять 100% от первоначальной стоимости недвижимости.

	Вариант использования	Прогнозный период			Постпрог-нозный период
		1-й год	2-й год	3-й год	4-й год
1.	Площадь помещения, м2	500
2.	Рыночная ставка аренды, тыс. руб./м2 в год	25	26	26,5	27
3.	Потери от недоиспользования, %	50	20	15	15
4.	Операционные расходы ( без учета ремонта), руб./м2 в год	2000	2050	2100	2200
5.	Расходы на ремонт, руб./м2	5000	0	0	0

Задача 88. Оцените стоимость магазина со стабильным  чистым операционным доходом 1,9 млн. рублей в год. Однако в дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 25 лет потеря стоимости объекта составит по прогнозам 12% его первоначальной цены. Безрисковая ставка доходности составляет 18%, премия за риск вложения в недвижимость - 4%, премия за низкую ликвидность - 8%, премия за инвестиционный менеджмент - 1%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Инвуда.

Задача 89. Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 835 тыс. руб. в год. В дальнейшем ожидается увеличение стоимости объекта, прирост цены по истечении 29 лет составит 49%. Безрисковая ставка доходности составляет 12%, премия за риск вложения в недвижимость - 15%, премия за низкую ликвидность - 9%, премия за инвестиционный менеджмент - 7%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Ринга.

Задача 90. Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 600 тыс. руб. в год. В дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 35 лет цена объекта составит по прогнозам 35% его первоначальной цены. Безрисковая ставка доходности составляет 12%, премия за риск вложения в недвижимость - 2,8%, премия за инвестиционный менеджмент - 2,8%. Для определения премии за низкую ликвидность оценщик проанализировал срок экспозиции аналогичных объектов на рынке, который составляет 4 месяца. Норму возврата на капитал рассчитать методом Хоскольда.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости: Учебное пособие, 2013.

2. Гонгало Б.М., практикум по сделкам с недвижимостью: учебное пособие / Б.М. Гонгало, П.В. Крашенинников М.: 2015

3.  Калачева С.А. Сделки с недвижимостью: учебное пособие / С.А. Калачева, М.: Приор, 2014.

4. Сивкова Л.А. Недвижимость: маркетинг, оценка: учебное пособие / Л.А.Сивкова, М.: Бизнес-школа «Интел-Синтез», 2014.