Особенности заключения
договора аренды недвижимости
Договор аренды – это консенсуальный,
взаимный, возмездный, срочный договор, при котором арендодатель обязуется
предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование
или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные
арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с
договором, являются его собственностью.
К недвижимым вещам (недвижимое имущество,
недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно
связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного
ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты
незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной
регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к
недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
К недвижимым вещам относятся жилые и
нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств
части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений,
частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о
государственном кадастровом учете порядке.
Существенными условиями договора аренды
являются предмет и арендная плата. При отсутствии в договоре этих данных,
условие об объекте аренды считается несогласованным сторонами. Договор при этом
не считается заключенным, независимо от того, вступили ли стороны в фактические
отношения по аренде, осознают и знают ли, что конкретно они передают-принимают,
за что производят оплату и т. д.
Признаки:
·
по договору аренды происходит передача
имущества во владение и пользование или пользование без перехода права
собственности;
·
аренда – срочный договор;
·
аренда – возмездный договор;
·
объектом аренды могут быть только
индивидуально-определенные непотребляемые вещи.
Особенности:
·
договор аренды здания или сооружения заключается в письменной
форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Несоблюдение формы договора аренды недвижимого имущества влечет его
недействительность;
·
для договора аренды недвижимого имущества необходима
государственная регистрация, если иное не предусмотрено законом. Договор аренды
недвижимости сроком от 1 года подлежит обязательной регистрации в Росреестре и
считается заключенным только с момента такой регистрации;
·
передача имущества в аренду не влечет
прекращения прав третьих лиц на него. Арендодатель обязан уведомить арендатора
о правах третьих лиц на арендуемое имущество;
·
переход права собственности (права
хозяйственного ведения, права оперативного управления) на арендованное
имущество не влечет прекращения договора аренды;
·
права и обязанности арендатора по договору
аренды могут переходить по наследству. Арендодатель вправе отказать наследнику
умершего арендатора во вступлении в договор на оставшийся срок, только если
предоставление имущества в аренду было обусловлено личными качествами
арендатора;
·
договором или законом может быть
предусмотрен выкуп арендованного имущества, то есть переход его в собственность
арендатора при внесении им обусловленной выкупной цены. К отношениям сторон по
выкупу арендованного имущества применяются нормы о купле-продаже.
Особенности арендной платы:
·
если в договоре не определен размер арендной
платы, то используется размер арендной платы, обычно применяемый при аренде
аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах;
·
стороны могут изменить размер арендной
платы в сроки, установленные договором, но не чаще одного раза в год;
·
арендатор в праве требовать уменьшения
арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не несет
ответственности, существенно ухудшаются условия пользования имуществом либо его
качество;
·
в случае существенного нарушения
арендатором сроков внесения арендной платы (неоднократная либо длительная
задержка оплаты) арендодатель в праве потребовать досрочного внесения платежей,
но не более чем за два срока подряд.
Оставьте свой комментарий
Авторизуйтесь, чтобы задавать вопросы.