Гражданское право. «Купля-продажа жилых помещений»

Наименование:	курсовая работа Купля-продажа жилых помещений
Информация:	Тип работы: курсовая работа. Добавлен: 12.10.2012. Сдан: 2011. Страниц: 9. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%
Описание (план):
	Содержание  Введение.................................................................................................................3  1. Понятие  договора купли-продажи жилого  помещения................................5  2. Существенные  условия договора..................................................................8  2.1 Предмет  договора купли-продажи жилого  помещения...........................8  2.2 Цена  в договоре купли-продажи жилого  помещения...............................14  2.3 Перечень  лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением...16  3. Права  и обязанности сторон...........................................................................19  4. Процедура  заключения договора....................................................................21  5.Форма  договора купли-продажи жилого  помещения...................................26  6. Государственная регистрация........................................................................27  Заключение.............................................................................................................29  Список  литературы...............................................................................................31      Введение  Данная  курсовая работа посвящена достаточно актуальной на сегодняшний день теме - договору купли-продажи жилого помещения. Сделки граждан с принадлежащим им жильем (купля-продажа, аренда, обмен, мена, найм, дарение и другие формы использования прав собственника жилья) никогда еще не получали такого размаха, как сейчас. Учитывая  высокую стоимость жилой площади, сумма заключаемых сделок оценивается, как правило, во многие миллионы рублей. Квартирный бизнес ныне является одним  из самых выгодных: посреднические организации - риэлтерские фирмы  и отдельные маклеры готовы оказать любые услуги гражданам по распоряжению принадлежащими им квартирами и домами, получая при этом наибольшие дивиденды. На рынке  жилья активно действует криминальный бизнес. Используя юридическую неосведомленность  граждан, мошенники добиваются заключения с гражданами соглашений об отчуждении жилья на крайне невыгодных для них условиях, нередко с помощью махинаций лишают их законного жилища. Договор купли-продажи жилого помещения  является наиболее распространенным. Очень часто в эту форму  облекаются и сделки по обмену и мене жилых помещений. Не случайно на долю договоров купли-продажи жилья приходится наибольшее количество правонарушений, чаще всего совершаемых с определенным умыслом. Задачи  курсовой работы: Определить  и указать проблемы, возникающие  по договору купли-продажи жилого помещения. Некоторые из них я рассмотрю во введении:  - Несоответствие  передаваемого объекта описанному  состоянию. - Занижение  реальной цены договора, для уклонения  от уплаты налогов, что влечет  собой расторжение договора. В  последствии становиться сложно доказать сколько стоил объект на самом деле. - Сложность  при необходимости совершения  сделок в случаях, возникающих  с участием лиц, официально  не признанными умершими или  безвестно отсутствующими. - Совершение  незаконных сделок по доверенности, выдаваемой собственником агентству недвижимости с целью упрощения процедуры, например, продажи квартиры. - Несоответствие  форм собственности жилья и  земли, на которой оно находится. - Отсутствует  обязанность владельца приватизировать  жилье при совершении обмена.  Цель  курсовой работы: - Определить  и указать пути решения вышеописанных  проблем. Рассмотреть предложения  по совершенствованию законодательства  в данной области. О чем подробнее  будет написано в заключении. Кроме того, в своей работе я рассматриваю понятие договора, его существенные условия, права и обязанности сторон, процедуру заключения данного договора и форму договора купли-продажи жилого помещения.        1. Понятие  договора купли-продажи жилого  помещения  Договор купли-продажи жилого помещения является одним из видов договора купли-продажи недвижимости. По договору продажи недвижимости продавец передает покупателю недвижимое имущество. К недвижимому  имуществу (недвижимость) относятся  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения (ст.130 ГК). К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (в юридическом смысле, конечно).  Закон может отнести к недвижимости и иное имущество. Специфические черты недвижимости - прочная связь  с землей (если например идет речь о зданиях, сооружениях, многолетних насаждениях и т.д.), особая ценность, непотребляемость в процессе использования и т. п. - диктуют необходимость определения специальных правил, регулирующих участие таких объектов в имущественном обороте. Уже в  части первой ГК предусмотрен ряд  таких правил в отношении обязательной государственной регистрации права  собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также  возникновения, ограничения и перехода таких прав.  Выделение в главе 30 ГК РФ особых правил, посвященных продаже жилых помещении, обусловлено рядом обстоятельств. Во-первых, жилые помещения, как и большинство  объектов недвижимости, неразрывно связано  с теми земельными участками, на которых  они расположены.1 Во-вторых, поскольку жилые помещения, по сравнению с другими объектами гражданского права, обладают, как правило, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов, как продавцов, так и покупателей. В-третьих, в связи с целевым назначением  и особой социальной значимостью жилых помещений законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте. Наконец, в-четвертых, жилые помещения являются индивидуально-определенной и незаменимой  вещью, что также накладывает  определенный отпечаток на правовое регулирование связанных с ними отношений. На основе общего определения договора купли-продажи, данного в ст.454 ГК РФ, в сочетании  со специальным определением договора купли-продажи недвижимости и ст.558 ГК РФ, регламентирующей особенности  продажи жилых помещений, можно сформулировать понятие договора купли-продажи жилого помещения следующим образом: 1. По  договору продажи жилого помещения  продавец обязуется передать  в собственность покупателя жилой  дом, квартиру, часть жилого дома  или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.  2. Договор  продажи жилого помещения является  видом договора продажи недвижимости  и соответственно подвидом общего  договора купли-продажи. 3. Договор  купли-продажи жилого помещения  является консенсуальным, но эта  консенсуальность сопряжена с  государственной регистрацией. Договор  считается заключенным в момент  достижения соглашения между  сторонами и одновременной его  государственной регистрации (ст.164,ч.2.ст.558 ГК РФ). 4. Договору  продажи жилого помещения присущи  общие для всех договоров купли-продажи  черты, а именно возмездность  и взаимность. Статья 558 ГК РФ в основном охватывает случаи так называемой «вторичной» купли-продажи  жилых помещений, поскольку передача государственных или муниципальных жилых помещений в собственность граждан в порядке приватизации осуществляется согласно Закону РСФСР от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», а также Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества».       2. Существенные  условия договора  2.1 Предмет  договора купли-продажи жилого  помещения  Существенным  условием всякого гражданско-правового  договора признается его предмет (ст. 432 ГК РФ ) т.к. жилые помещения относятся к недвижимости, необходимо первоначально определить, что понимается под недвижимым имуществом. Категория недвижимого имущества (недвижимости) была известна российскому законодательству еще с начала XVIII века. Сам термин «недвижимое имущество» был впервые использован в Указе Петра I о единонаследии 1714 года. В Своде законов Российской империи (действовавшем до революции 1917 года) общего определения недвижимости не давалось, названная категория определялась через примерное перечисление земли, различных угодий, домов. В советском  гражданском праве категории  недвижимости вообще не было. ГК РСФСР 1922 г. содержал специальное примечание к статье 21, согласно которому «с отменой  частной собственности на землю  деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено». Деление имущества как объекта гражданских  прав на движимое и недвижимое было восстановлено в Основах гражданского законодательства СССР и республик 1991 г. (ОГЗ СССР), применявшихся в  этой части норм на территории Российской Федерации в 1992 - 1994 гг. Пункт 2 статьи 4 ОГЗ СССР определил, что недвижимым имуществом являются земельные участки и то, что с ними прочно связано. В перечень (причем, неисчерпывающий) того, что прочно связано с земельными участками, были включены здания, сооружения, предприятия, имущественные комплексы, многолетние насаждения. Таким образом, в основу разграничения имущества на недвижимое и движимое был положен основной традиционный для российского права критерий физический, природных свойств вещи, выражающийся в способности или неспособности вещи к перемещению, критерий прочности связи с землей. По данному критерию и в силу неисчерпывающего перечня перечисляемых объектов недвижимости квартиры и иные жилые помещения естественно попали под категорию недвижимости. Вслед за введением общего понятия недвижимого  имущества в специальных законодательных  актах появились понятия «недвижимости  в жилищной сфере» и «недвижимости  в градостроительстве», которые  определялись путем исчерпывающего перечисления объектов. Таким образом, под жилым помещением жилищное законодательство понимает не только жилые (в том числе многоквартирные) дома и коттеджи (дачи), приспособленные  для постоянного проживания, но и  отдельные квартиры и иные жилые  помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в органах (предприятиях), осуществляющих технический учет такого рода недвижимости (БТИ), в том числе служебные и ведомственные. Жилищный  фонд, либо его часть может находиться в частной (граждан, юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, в собственности общественных объединений, и переходить из одной формы собственности в другую в порядке, установленном законодательством. Собственник недвижимости в жилищной сфере либо ее части имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе продавать недвижимость, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы2. К числу  жилых относятся следующие помещения: жилой дом, его часть, квартиру в  многоквартирном доме, ее часть. Таким  образом, предметом сделок с жилыми помещениями, и соответственно, купли-продажи  жилых помещений, могут являться жилые дома, квартиры, комнаты в домах гостиничного типа, а также комнаты в коммунальных квартирах. Правила определения предмета договора купли-продажи  жилого помещения применительно  к общим нормам по продаже недвижимости детализированы в ст. 554 Кодекса. Исходя из данной нормы - в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какая конкретно квартира (иное жилое помещение), включая ее местонахождение, подлежит передаче покупателю. При отсутствии этих данных в договоре условие о квартире (жилом помещении), подлежащей передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Определяя предмет договора купли-продажи  жилого помещения, необходимо определить - может ли самовольная постройка жилого помещения быть предметом данного договора. В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в  порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.  Исходя  из прямого указания законодательства, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой, т.е. совершать с ней какие-либо сделки. По сути, данное строение в силу императивного указания закона изъято из гражданского оборота и не подлежит государственной регистрации, в том числе и как объект незавершенного строительства (ст.ст.8, 129 ГК РФ). Это обстоятельство подчеркнуто и в п. 7 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости.  Таким образом, сделки (в том числе купля - продажа) с указанными объектами ничтожны (ст.ст.168, 169 ГК РФ). Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим  ее лицом либо за его счет, кроме  случаев, указанных в ст.222 ГК РФ (п.3). Аналогичное положение закреплено и в специальном законодательстве. Так, лицо, виновное в строительстве объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние (п.3 ст.25 Федерального закона «Об архитектурной деятельности»). Но прежде чем признавать сделку купли-продажи самовольно построенного жилого помещения (жилого дома), суд должен определить действительно ли данная постройка является самовольным строением. Гражданский кодекс, называя предметом договоров  купли-продажи жилые дома, комнаты  в жилых домах, подразумевает, что  эти объекты должны быть построены, т.е. завершены.  Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. № 4 «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом» (с изменениями от 30 ноября 1990 г.) определило, что по иску супругов, членов семьи застройщика, совместно возводивших дом, а также наследников суд вправе произвести раздел неоконченного строительством дома, если, учитывая степень его готовности, можно определить отдельные, подлежащие выделу части с последующей технической возможностью доведения строительства дома до конца указанными лицами. При невозможности  раздела неоконченного строительством дома суд может признать право за указанными лицами на строительные материалы и конструктивные элементы дома. Возможность раздела объекта незавершенного строительства косвенно свидетельствует  о возможности свободного отчуждения таких объектов. Для того чтобы жилое помещение могло  свободно перейти по договору купли-продажи  к покупателю, действующим законодательством  предъявляются определенные юридические  требования. Во - первых, жилое помещение должно принадлежать продавцу на праве собственности. При этом если собственником является юридическое лицо, оно обязано использовать жилое помещение исключительно для проживания в нем граждан (ст.289 ГК РФ). Во-вторых, жилое помещение не должно быть обременено правами (иными кроме права собственности) других лиц. Обязанность передать право собственности на жилое помещение предполагает, что оно должно быть свободным от любых прав и притязаний третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять имущество с обременениями. Гражданский кодекс установил, что жилые помещения предназначены для проживания граждан (абз. 1 п. 2 ст. 288 ГК РФ), а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов (п. 1 ст. 288 ГК РФ).  Таким образом, все без исключения жилые  помещения получили строго целевое  назначение, а все собственники жилищных фондов, жилых домов и отдельных  жилых помещений не вправе использовать их исключительно по своему усмотрению, с нарушением целевого назначения этих объектов. Не допускается продажа жилых помещений под различные офисы, конторы, склады, без предварительного перевода этих помещений в категорию нежилых, то есть без изменения их целевого назначения (что, в свою очередь, требует соответствующей перерегистрации их в органах, осуществляющих учет данного вида недвижимости)3. Такие ограничения в реализации права  собственности на недвижимость касаются всех собственников - граждан, в том  числе владельцев жилых домов и приватизированных квартир, юридических лиц, включая коммерческие и общественные организации, а также государственных и муниципальных (публично-правовых) образований. В этом смысле жилье является особым объектом права собственности, свободное использование которого исключительно по усмотрению собственника не допускает ни одна из правовых систем современности.      2.2 Цена  в договоре купли-продажи жилого  помещения  Значительно отличается от общих положений о  договорах и такое условие  договора продажи жилого помещения, как цена (ст. 555 ГК РФ). Во-первых, положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах  за аналогичные товары (ст. 424 ГК РФ), не подлежит применению к договорам продажи жилых помещений, как и вообще к договорам продажи недвижимости. Здесь будет действовать иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным. Во-вторых, цена на жилой дом, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или  права на нее, если иное не предусмотрено  законом или договором. В случаях, если происходит одновременное отчуждение жилого дома и земельного участка, стороны в договоре могут указать цену каждого объекта в отдельности. В случаях, когда цена жилого помещения в  договоре продажи установлена за единицу ее площади или иного  показателя ее размера, общая цена такого жилого помещения, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества. Ввиду того, что существенным условием договора купли-продажи жилых помещений  является цена договора, то в договоре обязательно должна указываться не только сумма, за которую продается жилое помещение, но и порядок расчетов между продавцом и покупателем.  При этом возможна передача денег до подписания сторонами договора, непосредственно  при его подписании, а также после подписания договора -- в случае расчета с рассрочкой платежей. В последнем случае в договоре обязательно указание даты окончательного расчета между продавцом и покупателем, а при необходимости -- также и сроков промежуточных платежей. Эти условия также являются существенными условиями договора, без них он не считается заключенным. После установления цены в договоре продажи  жилого помещения и исполнения договора стороны не вправе изменять цену продаваемого имущества 4.      2.3 Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением  В качестве существенных условий договоров, предметом  которых является недвижимость, ГК РФ устанавливает два -- предмет и  цену. Существенным условием договора продажи жилого дома (его части) или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие право пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, дополнительно признается перечень таких лиц с указанием их прав пользования продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным. Необходимо  указание в договоре купли-продажи  перечня лиц, сохраняющих право  пользования отчуждаемым жилым  помещением с указанием их прав на пользование жилым помещением, либо информация, исходящая от собственника, о том, что подобные лица отсутствуют. Смена собственника жилого помещения не может отражаться на жилищных правах членов его семьи, причем членов семьи как настоящих, так и бывших. Именно эти их права и закрепляются в договоре. Перечень  таких лиц выявляется на основании справки жилищно-эксплуатационной организации либо паспортного стола по месту нахождения отчуждаемого жилого помещения, и в договоре должна присутствовать ссылка на реквизиты этой справки.  В справке  указывается: - для  приватизированных жилых помещений - кто проживал в жилом помещении на момент приватизации и кто проживает в настоящее время; - для  жилых помещений, приобретенных  иным способом - кто проживает  в настоящее время. Эти сведения необходимо знать для того, чтобы  определить - кто, кроме собственника вправе претендовать на пользование жилым помещением. Претендовать на пользование жилым помещением могут в соответствии с действующим законодательством: - члены  семьи прежнего собственника, оставшиеся  проживать в помещении (ст.292 ГК РФ). Их круг определяется по правилам ст.53 ЖК РФ, включая даже тех, кто прекратил семейные связи с прежним собственником; - наниматель  жилого помещения и постоянно  проживающие с ним граждане. В тех  случаях, когда продается жилой  дом из состава домов государственного или муниципального жилищного фонда социального использования, в этот перечень должны быть включены:         - наниматель и члены его семьи; гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения в пределах срока действия договора найма.   На практике нередки ситуации, когда новый собственник жилья (покупатель) не может в него вселиться. Чаще всего это происходит вследствие сокрытия продавцом сведений о лицах, имеющих право пользования проданным жилым помещением, причем иногда без всякого умысла. Бывает и так, что после продажи квартиры при резком изменении жизненных обстоятельств людям просто некуда выехать.  Обман с пропиской (регистрацией) - явление  довольно частое, и бывает, покупатели испытывают немало хлопот, прежде чем  реально смогут воспользоваться  своей собственностью. На практике риэлтеры, чтобы избежать такого рода обмана, предлагают следующий выход. После оформления договора купли-продажи передается только часть денег, примерно не более 50 процентов от стоимости квартиры. Для получения полной суммы продавцы будут заинтересованы в скорейшем выезде. А в случае каких-либо неожиданностей (нет другого жилья) можно будет приобрести на оставшиеся деньги жилое помещение соответствующего качества, куда продавцы могут быть переселены в судебном порядке. Введение  обязательного порядка государственной  регистрации перехода права собственности  на недвижимое имущество служит определенным препятствием для производства незаконных сделок. И все же, приобретая квартиру, непременно нужно поинтересоваться, не проживают ли в ней лица, которые выписаны временно: по причине загранкомандировки, службы в армии, из-за учебы или отбывания заключения (в соответствии с действующим законодательством все эти граждане имеют право на проживание по прежнему месту жительства)5.        Права и  обязанности сторон   Основная  обязанность продавца по договор  купли-продажи жилого помещения - передача жилого помещения покупателю. Эта обязанность является общей для всех договоров купли-продажи. По общему правилу, при купле - продаже с момента передачи вещи у покупателя, как правило, возникает право собственности. Однако у приобретателя жилого помещения по договору продажи право собственности возникает с момента регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей недвижимости. Поэтому основную обязанность продавца следует  рассматривать как обязанность перенести на покупателя право собственности на проданное имущество и ввести его во владение недвижимостью (т.е. фактически передать недвижимость). Если  сделка, требующая государственной  регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Принимая  во внимание специфику жилого помещения  как недвижимости, являющейся объектом договора продажи, законодатель установил  специальные правила, связанные с исполнением продавцом обязанности передать, а покупателем - принять проданную вещь. Передача недвижимости осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязательность письменного оформления передачи установлена для того, чтобы устранить в будущем споры об исполнении обязанности продавца передать вещь со всеми принадлежностями (например, с внутриквартирным сантехническим оборудованием), свободной от вещей прежнего собственника и проживающих с ним лиц и т.д., а также возможные претензии покупателя по поводу недостатков передаваемого жилого помещения, которые могли быть обнаружены при обычном осмотре. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Гражданского Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. (Ст. 557 ГК РФ). В некоторых случаях письменное оформление передачи недвижимости может служить доказательством добросовестности или недобросовестности покупателя. и т.д.................

Введение

В современном обществе все большую роль в имущественном обороте играет договор купли-продажи недвижимости. Российское законодательство устанавливает особые правила отчуждения, в том числе продажи недвижимого имущества, учитывая ценность, значение и специфику недвижимости как объекта гражданских прав. Правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи, опосредуют отношения обмена товара на деньги.

Недвижимость является социально значимым объектом, поэтому современное законодательство должно отводить значительную роль правовому инструментарию, призванному охранять и защищать права и законные интересы отдельных физических и юридических лиц, общества и государства.

Договор купли - продажи недвижимости, в современном имущественном обороте, получил широкое распространение, но специфика этого договора недостаточно исследована в юридической литературе, поэтому исследование данной темы является наиболее актуальным в настоящее время.

В отечественной правовой науке проблемам правового регулирования отноше­ний по поводу недвижимости уделяется значительное внимание. Рассмотрению общих проблем договора купли-продажи недвижимости посвятили свои работы следующие ученые: А.В. Венедиктов, О.С.Иоффе, П.В. Крашенинников, Р.О.Халфин, В.С.Толстой и другие. В литературе по гражданскому праву преобладают, как правило, публикации учебного и учебно-методического характера, рассматривающие  главным образом историю и основы договора купли-продажи недвижимости и сделок с ней.

Целью данной курсовой работы было исследование договора продажи недвижимости и правовой сущности отношений, складывающихся при его осуществлении. Исходя из поставленной цели, решались следующие задачи:

- изучить понятие недвижимого имущества, как объекта гражданских прав;

- определить правовую природу договора купли-продажи недвижимости;

- дать характеристику основным элементам договора купли-продажи недвижимости, порядка его заключения, определить правовое значение формы договора, а также государственной регистрации договоров с недвижимостью.

В курсовой работе использовались различные нормативные акты, Гражданский кодекс РФ, монографии и исследования таких авторов как Брагинского М.И., Витрянского В.В., Коробковой К., Скворцова А.Ю., Устинова В.В., Ровного В.В., Козырь О.М., Садиков О.Н., Суханова Е.А., Шершеневича Г.Ф. и других.

Курсовая работа состоит из трех глав, введения, заключения, списка использованной литературы.

1. Понятие недвижимости как объекта гражданских прав

Предметом договора купли-продажи недвижимости являются недвижимые вещи, перечень которых дается в ст. 130 ГК. Различаются две группы недвижимых вещей. В первую входят земельные участки и все, что прочно связано с землей, в том числе вещи, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Это участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Ко второй группе отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, т.е. объекты, условно называемые недвижимыми вещами по закону.

Приведенный перечень недвижимых вещей не считается исчерпывающим. Как сказано в ст. 130 ГК, к недвижимым вещам законом может быть отнесено и иное имущество, в частности, предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК), жилое помещение в многоквартирном доме (ст. 288, 289 ГК), нежилое помещение в здании, кондоминиумы, объекты незавершенного строительства.¹

При характеристике предмета договора купли-продажи недвижимых вещей, прочно связанных с землей, законодатель связывает воедино соответствующую недвижимую вещь и земельный участок, на котором данная вещь расположена. Прежде всего, речь идет о связи с землей таких недвижимых вещей, как здания и сооружения.

В п. 1 ст. 552 ГК провозглашается общее правило подобного рода связи, в соответствии с которым по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Вопрос о том, какие права имеются при этом в виду, решается на основании норм ЗК, имеющего в данном случае приоритет в применении перед ГК. Согласно п. 1 ст. 35 ЗК при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.²

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, указанных в законе, в том числе если земельный участок изъят из оборота.

В п. 4 ст. 35 ЗК в противоречие со ст. 553 ГК провозглашается также правило о том, что не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, если они принадлежат одному лицу. При продаже продавцом земельного участка, на котором находится здание, строение, сооружение, принадлежащее другому лицу, за последним сохраняется право пользоваться частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

В ст. 554 ГК предусматривается важное правило об определении предмета договора продажи недвижимости по месту его нахождения на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе о его местонахождении. При несоблюдении данного требования договор считается незаключенным.

Таким образом, в силу закона отличительной особенностью, недвижимого имущества является индивидуальная определенность, и придаваемая регистрации этих объектов и прав на них. Только с момента государственной регистрации эти объекты приобретают статус недвижимого имущества.

2. Понятие и общая характеристика договора продажи недвижимости

Под договором купли-продажи недвижимости понимается договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель - принять эту недвижимость и уплатить за нее определенную в договоре денежную сумму.

Договор продажи недвижимости характеризуется как двусторонний и взаимный. Данный договор выделяется в качестве самостоятельной разновидности договора купли-продажи по предмету - недвижимому имуществу.

К отношениям по продаже недвижимого имущества часто применяются и особые нормативные требования. Так, к договорам продажи недвижимости, заключаемым на торгах, в том числе на публичных, применяются правила ст. 447 - 449 ГК, ст. 54, 62, 63 Федерального закона от 21 июля 1997 г. "Об исполнительном производстве". К договорам продажи недвижимости в процессе приватизации применяются нормы законодательства о приватизации; при этом положения ГК, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.³

Как и в любом договоре купли-продажи, предметом данного договора может быть лишь та недвижимость, которая обладает признаками оборотоспособности. Так, в соответствии с действующим законодательством среди природных ресурсов оборотоспособностью обладают лишь некоторые виды земельных участков.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК предметом договора купли-продажи недвижимости может быть любое недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК, в том числе воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. По правилам о договоре продажи недвижимости должны отчуждаться и вновь построенные (созданные) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты после надлежащей государственной регистрации права собственности на них, ибо только в силу этого они могут приобрести статус недвижимого имущества как объекта права собственности.

Продавцом и покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические лица. При этом следует иметь в виду, что уставом или специальными предписаниями закона на юридическое лицо могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества. Например, в большинстве случаев продажа дорогостоящей недвижимости является крупной сделкой, для совершения которой продавец - акционерное общество - должен соблюсти требования акционерного законодательства к таким сделкам.

По общему правилу в качестве продавца может выступать собственник недвижимого имущества. Продавцом также может быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора. В качестве продавца при продаже недвижимого имущества, являющегося объектом федеральной государственной собственности, выступает специализированное учреждение, уполномоченное Правительством РФ, при продаже имущества субъектов Российской Федерации - юридические лица, уполномоченные органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а при продаже муниципального имущества - продавцы, назначенные органами местного самоуправления. Решение о продаже принимают соответственно органы Министерства государственного имущества Российской Федерации, органы по управлению государственным имуществом субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления.⁴

Учреждения, имеющие право на осуществление коммерческой деятельности, могут быть продавцами недвижимого имущества, приобретенного за счет доходов от коммерческой деятельности.

Каких-либо общих ограничений по поводу возможных покупателей недвижимости гражданское законодательство не содержит. Специальные правила, адресованные к покупателям недвижимости, могут быть установлены специальным законодательством. В законодательстве имеются также особые правила, касающиеся одновременно и продавцов, и покупателей недвижимости.

Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК). Договор продажи недвижимости (за исключением договора купли-продажи жилых помещений) считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия.

К числу существенных условий договора продажи недвижимости относятся условия о предмете продажи и цене продаваемого недвижимого имущества.

Закон требует, чтобы в договоре продажи недвижимости были указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии в договоре указанных данных условие о продаваемой и подлежащей передаче недвижимости считается несогласованным, а договор незаключенным (ст. 554 ГК). Требуемые законом данные о продаваемой недвижимости содержатся в специальных документах.

К числу обязательных документов, идентифицирующих отдельно стоящее здание (сооружение), относятся план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием кадастрового номера земельного участка, правами на которое обладает собственник здания (сооружения). На каждое здание и сооружение имеются технические паспорта с их планами и указанием целевого назначения. Документами, идентифицирующими жилое недвижимое имущество, являются паспорта таких помещений, а также соответствующие справки, выданные бюро технической инвентаризации и содержащие инвентаризационные сведения и иные данные технического учета жилищного фонда. Перечень и характер документов, содержащих данные, позволяющие определенно установить продаваемое недвижимое имущество, определяется законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и законодательством о техническом учете недвижимости.⁵

Требование закона об определенности предмета договора продажи недвижимости означает, что продаваемая недвижимость как индивидуально-определенная вещь на момент заключения договора должна существовать реально (физически), а права на нее должны быть зарегистрированы в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В противном случае договор следует признать незаключенным вследствие отсутствия его предмета (п. 1 ст. 432 ГК). Если же на момент заключения договора недвижимая вещь уже не существует (сгорела, разрушена и т.п.), хотя права на нее как на недвижимое имущество не исключены из государственного реестра, договор продажи невозможен, так как право собственности на погибшее или уничтоженное имущество прекращается (п. 1 ст. 235 ГК). Если под видом договора продажи недвижимости продается разрушенное здание (сооружение), то этот договор может прикрывать сделку по переуступке прав на земельный участок.⁶

В тех случаях, когда здания или сооружения зарегистрированы в государственном реестре в качестве объектов недвижимости, но продаются на снос, речь должна идти не о договоре продажи недвижимости, а о договоре продажи движимого имущества. Для совершения такого договора необходимо предварительно в установленном порядке получить разрешение на снос соответствующего недвижимого объекта. Вследствие этого предназначенное к сносу здание или сооружение приобретет правовой режим движимого имущества.

Требование закона об определенности предмета договора продажи недвижимости имеет свою специфику при необходимости продажи части недвижимого имущества. Дело в том, что все недвижимые вещи (предприятия, здания, сооружения, земельные участки), за исключением многоквартирных жилых домов, являются неделимыми вещами. Вследствие этого при необходимости продажи части здания или сооружения речь должна идти о продаже доли в праве собственности на объект недвижимости, определенный по правилам ст. 554 ГК. В договоре продажи доли в праве собственности стороны могут оговорить, какая реальная часть недвижимого имущества будет находиться в пользовании покупателя. Отчуждение доли в праве собственности на недвижимую вещь может вести к режимам нераздельного, раздельного и обособленного осуществления правомочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью, находящейся в долевой собственности. При режиме нераздельного пользования здание, сооружение или иное строение рассматривается как нераздельный объект общего пользования без выделения сособственникам конкретного помещения. При режиме раздельного пользования каждому сособственнику выделяется помещение, причем размеры выделенных помещений могут и не соответствовать размерам долей участников общей собственности. При режиме обособленного пользования каждому сособственнику выделяется помещение, размер которого соответствует доле в общей собственности на объект недвижимости.

В отличие от договора купли-продажи движимого имущества договор продажи недвижимости должен содержать в себе согласованное сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости. Оценка недвижимости - явление многофакторное и сложное. Поэтому на рынке недвижимости оценку недвижимого имущества осуществляют профессиональные оценщики.

Таким образом, купля-продажа недвижимости как обязательство - это правоотношение, в котором одна; сторона (продавец) обязуется передать недвижимое имущество в собственность, хозяйственное ведение и оперативное управление другой стороне (покупатели), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить определенную в договоре денежную сумму.

3. Особенности продажи жилых помещений. Государственная регистрация договора купли-продажи недвижимого имущества

Исполнение договора купли-продажи недвижимости связано с тремя особенностями, присущими данному виду договора купли-продажи: способом передачи недвижимости, требованием закона государственной регистрации прав на приобретаемое недвижимое имущество и определением цены договора.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК). Соответственно обязанность продавца о передаче покупателю недвижимого имущества считается исполненной при условии вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором.

При передаче продавцом покупателю недвижимости с нарушением условий договора о ее качестве применяются правила ст. 475 ГК с одним исключением. Покупатель лишается права требования о замене товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. Объясняется это индивидуальными свойствами недвижимых вещей, составляющих предмет договора. При этом принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Требование о государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю на недвижимость закреплено в п. 1 ст. 551 ГК. Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обязательной государственной регистрации в учреждениях юстиции по регистрации прав на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества подлежат право собственности и другие вещные права на имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество государственной регистрации подлежат ограничения (обременения прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда). В соответствии с ГК государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество. Следовательно, право собственности у покупателя на приобретенное им недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 223 ГК). Данное положение применительно к договору купли-продажи недвижимости имеет обязательную (императивную) силу.⁷

В период действия договора до момента государственной регистрации перехода права собственности продавец не вправе распоряжаться проданным имуществом. Соответственно к договору купли-продажи недвижимого имущества не применяются положения ст. 398 ГК о последствиях неисполнения обязательства о передаче индивидуально-определенной вещи.

Государственная регистрация воздушных судов проводится в Государственном реестре гражданских воздушных судов Российской Федерации, морских судов - в Государственном судовом реестре РФ, судовой книге или бербоут-чартерном реестре, судов внутреннего плавания - в Государственном судовом реестре РФ или судовой книге.⁸

Регистрация права собственности и иных вещных прав на морские суда и суда внутреннего водного транспорта осуществляется в тех же государственных реестрах и судовых книгах, что и регистрация самих судов.

Особняком стоит государственная регистрация права собственности и иных вещных прав на воздушные суда, которая, согласно п. 9 ст. 33 ВК, осуществляется в соответствии со ст. 131 ГК, но в каком государственном органе и каком реестре - не указано.

Цена недвижимого имущества является существенным условием договора о купле-продаже такого имущества. Отсутствие цены в договоре ведет к признанию договора купли-продажи незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются.

Если цена недвижимости в договоре установлена из расчета стоимости единицы ее площади или иного показателя размера, то общая цена недвижимости, подлежащая уплате, определяется по фактическому размеру переданного покупателю недвижимого имущества.

Важно отметить также, что цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим имуществом части земельного участка или соответствующего права на него. Впрочем, данная норма имеет диспозитивный характер и поэтому стороны в договоре нередко устанавливают раздельные цены на здания, сооружения, иное недвижимое имущество и земельный участок или право на него.

Существенным условием договора продажи дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, иного жилья, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК).

В указанный перечень включаются следующие субъекты:

а) члены семьи прежнего собственника;

б) наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане;

в) поднаниматель жилого помещения в пределах срока действия договора найма;

г) лицо, обладающее правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа;

д) получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении;

е) ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия договора.⁹

В тех случаях, когда какие-либо лица, сохраняющие в соответствии с законом права пользования жильем, не были указаны в таком перечне, покупатель вправе в соответствии с ГК вследствие того, что продавец без его согласия передал ему товар, не свободный от прав третьих лиц, потребовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора продажи жилого помещения.

Договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК). Таким образом, при продаже жилого помещения переход права собственности от продавца к покупателю не регистрируется. Поэтому нормы ст. 551 ГК по отношению к договорам продажи жилого помещения применяться не могут.

Передача жилого помещения, даже оформленная соответствующим актом, но осуществленная до государственной регистрации договора продажи жилого помещения, не порождает каких-либо прав покупателя на жилое помещение. Факт заключения договора продажи жилого помещения порождает у его субъектов лишь право на обращение в суд с требованием вынесения решения о регистрации договора продажи жилого помещения в случаях, когда какая-либо сторона уклоняется от этого.

Совершение сделок купли-продажи жилых помещений подвержено ряду ограничений. Так, продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК). А в соответствии со ст. 19 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. (в редакции от 10 февраля 1999 г.) "Об основах федеральной жилищной политики" не допускается продажа иным лицам заселенных квартир и домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них совершеннолетних граждан.¹⁰

Таким образом, особенности договора купли-продажи жилых помещений определяются целевым характером использования предмета такого договора. Жилые помещения могут использоваться только для проживания граждан (физических лиц). В ст. 558 ГК называются две такие особенности: право лица на пользование жилым помещением в продаваемом жилом помещении и государственная регистрация договора продажи жилого помещения.

Согласно указанному праву лица, проживающие в жилом доме, квартире, части жилого дома или квартиры, имеющие в соответствии с законом право пользования занимаемым ими жилым помещением, сохраняют данное право и при приобретении этого помещения покупателем по договору. К ним относятся: члены семьи прежнего собственника, оставшиеся проживать в помещении; наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане и гражданин - поднаниматель жилого помещения в пределах срока действия договора найма.

Заключение

Современное российское законодательство устанавливает особые правила отчуждения, в том числе продажа недвижимого имущества, учитывая ценность, значение и специфику недвижимости как объекта гражданских прав. Вытекающие из договора купли - продажи, правоотношения, опосредуют отношения обмена товара на деньги. Особенностью рынка недвижимости является действие на нем посредников и представителей сторон договора, что осложняет возникающие отношения.

Обладание недвижимым имуществом обеспечивает экономическую стабильность положения его законного владельца. Так как недвижимость является социально значимым объектом, то современное законодательство должно отводить значительную роль правовому инструментарию, которая призвана охранять и защищать права и законные интересы отдельных физических, юридических лиц, общество и государство.

Одной из особенностей правового режима недвижимого имущества является введение в, РФ системы единой государственной регистрации прав на него и сделок с ним. Это объясняется тем, что государство стремится установить жесткий контроль за оборотом недвижимости.

Государственная регистрация сделок и прав порождает много проблем на практике и вопросов в теории гражданского права, которые не получили однозначного решения в законодательстве РФ. Именно поэтому, несмотря на появление специального закона, и публикаций, где исследуется государственная регистрация, остаются еще не решенные в правовых актах и дискуссионные в науке вопросы. В юридической литературе нет единства мнений о категории недвижимости, о правовой природе государственной регистрации прав на недвижимое имущество, определенно не решен вопрос о том, требуется ли государственная регистрация договора купли - продажи нежилых помещений, земельных участков, отсутствует исследование о значении государственной регистрации сделок.

Вместе с тем с каждым годом растет количество регистрационных действий, совершаемых органами юстиции, и вырабатываются практические положения, которые требуют обобщения, теоретического осмысления и критического анализа, в частности, о государственной регистрации договоров долевого строительства, договора купли-продажи доли в праве общей собственности на жилые помещения.

Выделение договора купли-продажи недвижимости в отдельный вид договора купли-продажи обусловливается спецификой его предмета. Во-первых, недвижимые вещи образуют единую систему вещей, в центре которой находятся земельные участки. Поэтому функционирование недвижимых вещей, не являющихся земельными участками, их купля-продажа всегда в той или иной степени связаны с определенными действиями, касающимися земли. Это относится не только к недвижимостям, прочно связанным с землей, но и к так называемым недвижимостям по закону. Права на недвижимые вещи, а в ряде случаев и сделки, связанные с отчуждением отдельных видов недвижимых вещей, подлежат государственной регистрации. Это создает особый правовой режим недвижимых вещей в отношении перехода права собственности от одного лица к другому, осуществления правомочий по владению, пользованию и распоряжению такими вещами. Договор купли-продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и двусторонним.

Сторонами договора купли-продажи недвижимости могут быть физические и юридические лица, Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования, иностранные государства и международные организации. В случаях, указанных в законе, покупателями отдельных видов недвижимых вещей, например спутников, используемых в системе телевидения, могут быть физические и юридические лица, имеющие специальные на то разрешения от уполномоченных государственных органов.

В качестве продавца в договоре, как правило, выступает собственник недвижимости. Несобственниками продаваемого по договору купли-продажи недвижимого имущества являются государственные и муниципальные предприятия и организации, обладающие правом хозяйственного ведения или правом оперативного управления на данное имущество (правом безвозмездного пользования земельными участками). Продажа ими недвижимого имущества осуществляется в данном случае при согласии собственника в лице уполномоченного на то государственного или муниципального органа власти. В качестве продавца недвижимости могут выступать и другие лица, указанные в законе, в том числе управляющий по договору доверительного управления, один из супругов при наличии у него нотариально удостоверенного согласия другого супруга на продажу конкретной недвижимости.

Полномочия собственника (иного продавца) на продажу недвижимости должны быть подтверждены свидетельством или специальной регистрационной надписью на документе из Единого государственного реестра прав, выдаваемого учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данного требования влечет недействительность договора в виде его ничтожности.

Государственная регистрация договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (отдельной комнаты или нескольких комнат в квартире) является исключением из общего правила, касающегося недвижимого имущества. Договор подлежит государственной регистрации наряду с государственной регистрацией права собственности и других вещных прав на жилое помещение. Объясняется это социальной значимостью данного объекта недвижимости для всех граждан России и необходимостью усиления защиты их жилищных прав и интересов.

Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2007. - №32. – ст.3301.

2. Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178 «О приватизации государственного и муниципального имущества» (с изм. и доп. от 23 июля 2008 г.)//Собрание законодательства Российской Федерации. – 2002. - № 4. - ст. 251.

3. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями от 23 июля 2008 г.)//Собрание законодательства Российской Федерации. – 1997. - № 30. - ст. 3594.

4. Баранова Е.А., К вопросу о понятии единого объекта недвижимости в гражданском праве.//Законодательство и экономика. - 2007. - № 2.- С. 26-35.
5. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М.: Статут, 2002.
6. Витрянский В.В. Договор продажи недвижимости//Хозяйство и право. - 2003. - № 4.- С. 32-45.

7. Гражданское право. Учебник. В 2-х томах/ под ред. Е. А. Суханова. Т. 2. - М.: НОРМА, 2003.

8. Гражданское право: Учебник. /под ред. доктора юридических наук, профессора О.Н. Садикова/. – М.: ИНФРА-М., 2006.
9. Ем В.С. Договор продажи недвижимости (научно-практический комментарий действующего законодательства)//Законодательство. - № 10 - 2005. – С.19-27.

10. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. - М., 1998.

11. Коробкова К., Сделки с объектом недвижимости // Корпоративный юрист. - 2008. - № 4. – С.15-19.

12. Ровный В.В. Договор купли-продажи (очерк теории). - Иркутск, 2003.

13. Сейнароев Б.В. Договор купли-продажи //Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2000. - № 6. - С. 128 - 141.

14. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). – М: «Волтерс Клувер», 2006.
15. Устинов В.В., Договор купли-продажи недвижимости: правовое регулирование//«Экономико-правовой бюллетень». - 2008. - № 6. – С. 36-49.
16. Шершеневич Г.Ф. Учебник гражданского права. - М., 2005.

17. Флейшиц Е.А. Договор купли-продажи. Отдельные виды обязательств. М., 1999.

1 Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями от 23 июля 2008 г.)//Собрание законодательства Российской Федерации. – 1997. - № 30. - ст. 3594.

2 Баранова Е.А., К вопросу о понятии единого объекта недвижимости в гражданском праве.//Законодательство и экономика. - 2007. - № 2.- С. 28.

3 Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178 «О приватизации государственного и муниципального имущества» (с изм. и доп. от 23 июля 2008 г.)//Собрание законодательства Российской Федерации. – 2002. - № 4. - ст. 251.

4 Ровный В.В. Договор купли-продажи (очерк теории). - Иркутск, 2003. с.189.

5 Гражданское право: Учебник. /под ред. доктора юридических наук, профессора О.Н. Садикова/. – М.: ИНФРА-М., 2006. С.247.

6 Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. - М., 1998. С. 294

7 Гражданское право: Учебник. /под ред. доктора юридических наук, профессора О.Н. Садикова/. – М.: ИНФРА-М., 2006. с.258.

8 Ровный В.В. Договор купли-продажи (очерк теории). - Иркутск, 2003.с.209.

9 Гражданское право: Учебник. /под ред. доктора юридических наук, профессора О.Н. Садикова/. – М.: ИНФРА-М., 2006.с.261.

10 Гражданское право: Учебник. /под ред. доктора юридических наук, профессора О.Н. Садикова/. – М.: ИНФРА-М., 2006.с.269.