Научно-исследовательская работа «Ах уж эта ипотека!»

 Государственное профессиональное образовательное учреждение

«Усинский политехнический техникум»

Научная конференция студентов 

Направление: Экономическая теория и практика.

Название исследования: «Ах уж эта ипотека!»

Автор:

Иванова Алина Сергеевна

ДОУ-16-01

Научный руководитель:

Хворост Мария Григорьевна

ГПОУ «УПТ», преподаватель 

Усинск, 2017 г.

Введение

Чтобы обеспечить достойное проживание каждый человек должен разбираться в существующих экономических закономерностях. Экономические отношения условно разделили россиян на 2 группы: одна занимает деньги у финансовых структур, а другая вкладывает деньги в финансовые структуры. С экономической точки зрения речь идет о кредитной операции, самом распространённом виде финансовой сделки.

Одним из видов кредитования является ипотечное кредитование на приобретение жилья. Этот вид кредитования крайне актуален в наше время в связи с недостаточностью средств у молодежи на приобретения собственного жилья. В связи с этим я решила провести  исследование об ипотечном кредитования и рассмотреть его отдельно в Усинске, чтобы найти наиболее приемлемый вариант.

Объектом моего исследования являются программы ипотечного кредитования в г. Усинск.

Предметом моего исследования является ипотечное кредитование.

Цели исследования: разобраться в непростых финансовых механизмах ипотечного кредитования; научиться выбирать оптимальное ипотечное кредитование.

Задачи исследования:  

·        провести анализ истории развития института ипотеки;

·        изучить инструменты, механизмы и риски ипотечного кредитования;

·        изучить базу данных банков г. Усинска и их программы ипотечного кредитования;

·        провести анализ данных и выбрать оптимальный вариант.

Понятие ипотечного кредитования

1.1. Зарождение института ипотеки

Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. Само понятие «ипотека» пришло в мировую финансово-экономическую систему из древней Греции. Его ввел архонт Солон в VI веке до н. э. Для перевода личной собственности в имущественную ставили на пограничной меже столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму.

На таком столбе, получившем название "ипотека" (от греч. hypotheka – подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.

Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. В период правления императора Антония Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков. Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор.

Появление последней стадии института ипотеки - собственно самой ипотеки - было обосновано политическими и экономическими условиями того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовая передача земель арендаторам привели к возникновению классического института ипотеки.

Институт ипотеки был, во-первых, договором о залоге, во-вторых, договором о гарантии, что взятые заемщиком обязательства будут выполнены, на основании чего при неисполнении должником обязательства возникало право кредитора истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы оставшихся долгов заемщика.

По римскому праву ипотека распространялась на требование и на все его составляющие, включая проценты с ипотеки и издержки, понесенные кредитором с целью получения удовлетворения. По ипотечному законодательству ряда стран в XVII-XIX столетиях капитальная сумма требования определялась ее провозглашением , ее размером, наросшими на сумму процентами, но при условии, что они обозначены в книге записей.  В дореволюционной России ипотека как юридическое право действует лишь с момента внесения записи в вотчинную книгу. Кредитор в случае невыполнения должником обязательства имеет право на удовлетворение иска из заложенного имения, в чьих бы руках оно не находилось. В США и Великобритании ипотека имеет свою особенность: на период выполнения должником основного обязательства все права на владение имуществом и титул переходят от должника к кредитору по ипотеке.

1.2 Инструменты ипотечного кредитования, схемы расчетов платежей по кредитам.

В системе мер по становлению и развитию жилищного ипотечного кредитования в банке важное место отводится обоснованию выбора инструментов ипотечного кредитования.

Под инструментами ипотечного кредитования понимается механизм расчета платежей заемщика по кредиту, включающий способы погашения основного долга и уплаты процентов по кредиту.

Инструменты ипотечного кредитования призваны увязать интересы кредитора и заемщика путем:

- обеспечения прибыльности ипотечной деятельности и возвратности средств кредитора, защиты его средств от инфляции;

- снижение рисков ипотечного кредитования;

- обеспечения таких условий кредитования, при которых кредит становится доступным для заемщика.

Все инструменты ипотечного кредитования могут быть как аннуитетными (предусматривающими равномерные выплаты), так и с «шаровым» платежом, с фиксированными выплатами основной суммы долга, нарастающими платежами, с переменной ставкой.

Аннуитетный платеж по кредиту осуществляется ежемесячно. Заемщик ежемесячно выплачивает равные суммы, часть которой идет на погашение кредита и часть – на уплату начисленных за месяц процентов.

Вторая группа кредитов подразделяется на две подгруппы: кредиты, размеры платежей по которым определяются сразу при заключении кредитного договора, и кредиты с альтернативными инструментами ипотечного кредитования, использующие индексирующие коэффициенты.

Среди кредитов второй группы наиболее распространенными являются кредиты с переменной процентной ставкой, кредиты с фиксированной выплатой основной суммы долга, кредиты с «шаровым» платежом, ипотека с ростом платежей, индексируемые кредиты.

Применяя кредит с переменной процентной ставкой, можно столкнуться с рядом проблем, а именно:

- не все устанавливаемые индексы для пересмотра процентной ставки верно отражают инфляцию и реальную стоимость ресурсов;

- частый пересмотр процентной ставки делает кредит менее привлекательным;

- возможна несопоставимость платежей по кредиту и доходов заемщика;

- относительная сложность инструмента.

1.3  Механизм ипотечного кредитования

Механизм функционирования системы ипотечного кредитования может быть представлен следующим образом.

Граждане, обладающие определёнными накоплениями и стабильными доходами, принимают решение приобрести жилую недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) посредством ипотечных кредитов.

Кредитор проверяет платёжеспособность потенциальных заёмщиков. В случае положительного решения заёмщики заключают кредитные договоры с кредитором на покупку выбранной жилой недвижимости. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

После заключения договора об ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы заемщик внес определенный первоначальный взнос, размер которого в разных странах может колебаться в зависимости от существующего законодательства и экономический ситуации.

Обязательства заёмщиков, обеспеченные залогами приобретаемой жилой недвижимости, оформляются в виде закладных.

В настоящее время в российской практике ипотечного кредитования существует три основные схемы предоставления кредитов для приобретения жилья.

1.Схема кредитования с оформлением Договора залога.

2. Схема кредитования с оформлением Договора купли-продажи и трехстороннего договора с участием Банка, клиента и риэлторской фирмы.

Настоящая схема по отзыву специалистов банков является на сегодняшний день наиболее реалистичной. У неё существует несколько этапов прохождения.

Вариант 1. Кредит выдаётся риэлторской фирме.

Вариант 2. Кредит выдаётся клиенту

3. Схема ипотечного кредитования, разработанная Центральным Банком России, через выпуск банками ипотечных облигаций.

1.4 Риски ипотечного кредитования.

Риски подразделяются на систематические и несистематические. Систематические риски не носят специфического (индивидуального) или местного характера. Несистематические риски - это риски, свойственные конкретной местной экономике.

Риски ипотечной деятельности: риски кредитора, риски заемщика, банковские риски, имущественные риски, кредитные риски, риски утраты или снижения дохода, риски ликвидности, риск процентной ставки, имущественные риски.

Анализ данных по ипотечному кредитованию г.Усинска.

Логотип банка	Наименование	Ставка кредита	Обязательства заемщика	Итоговые суммы
	Северный Народный Банк 60 лет Октября ул. 12	От 14 до 17%		Кредитный калькулятор отсутствует
	СКБ-банк ул. Нефтяников, 33	от 13% годовых	Процентная ставка за пользование кредитом:	Кредитный калькулятор отсутствует дифференцированные платежи
	Всероссийский банк развития регионов 4, ул. Строителей,	от 11,9% до 14,8% годовых	страхование имущества, заёмщика.	Кредитного калькулятора нет. аннуитетные платежи.
	Газпромбанк ул. Нефтяников, 33()	От 11,00%	Первоначальный взнос—от 15%* Срок кредита—до 30 лет страхование имущества и титула, комиссия по услугам банка	Кредитного калькулятора нет. аннуитетными или дифференцированными платежами
	Сбербанк ул. Молодежная, 24	от 11,25%*	Страхование имущества	Срок кредита 120 мес. Сумма кредита 1 280 000 Ставка            11.25% Ежемесячный платеж 17 813,63 Сумма переплаты 857 634,51
	Югра ул. 60 лет Октября, д. 5	12,50%	Личное страхование и страхование имущества заёмщика, аннуитетные платежи.	Сумма выплат составит ·         1 280 000 ₽ -сумма кредита ·         969 114 ₽ переплата за 10 лет ·         2 249 114 ₽ общая сумма выплат Ежемесячный платёж 18 736 ₽

Заключение.

В ходе проделанной работы я открыла для себя новые знания об истории возникновения, инструментах и механизмов ипотечного кредитования.

Я поняла что, чтобы удачно получить ипотечный кредит  в банке нужно не только знать процентные ставки на, но и проанализировать условия ипотечного кредитования. И считаю, что самым надежный и выгодный ипотечный кредит г. Усинска можно получить в  «Сбербанк России», так как относительно низкая процентная ставка (ниже только у Газпромбанка), не стоит в требованиях страхование титула и заемщика, нет комиссии по услугам банка.

Банк	Наименование	Ставка кредита	Обязательства по кредиту	Итоговые суммы
	Северный Народный Банк	От 14 до 17%	страхование имущества	аннуитетные платежи
	СКБ-банк	от 13%	Проц. ставка за пользование кредитом:	дифференцированные платежи
	Всероссийский банк развития регионов	от 11,9% до 14,8%	страхование имущества, заёмщика.	аннуитетные платежи .
	Газпромбанк	От 11,00% Первонач. взнос—от 15%.	страхование имущества и титула, комиссия по услугам банка	аннуитетными или дифференцированными платежами
	Сбербанк	От 11,25%	Страхование имущества	Сумма кредита 1 280 000 Ежемесячный платеж 17 813,63 Сумма переплаты 857 634,51
	Югра	От 12,50%	Личное страхование и страхование имущества заёмщика,	1 280 000 ₽ -сумма кредита 969 114 ₽-переплата Ежемесячный платёж 18 736 ₽